最近，京津塘高速公路二线、京津城际轨道相继开工，旨在提升京津两地交通速度的津蓟高速公路延长线也将于年内建设，受此影响，本来就已经炙手可热的天津楼市再度升温。北京的购房者纷纷看好天津市场，天津各大楼盘的客户群中，北京买家的比例逐步上升。一批北京的实力企业也开始计划将大笔资金“砸”向天津地产市场，北京开发商在天津的“圈地运动”冲击波一浪高过一浪，汹涌而来的北京资金流大有将“首都门户”变作“京都后花园”之势。

    时间成本生活成本低吸引北京人

    天津楼市吸引北京买家的直接因素是交通，一位家住天津，在北京工作的先生告诉记者，每到周末他开车从单位回到天津家中时，和他同时下班的北京同事还在半路的塞车当中。加之北京的收入水平和消费水平高于天津，许多北京人认为，与北京和天津的周边地区相比，北京和天津作为成熟的大城市，具有各种完善的配套，以及医院、学校、商业设施等，其居住的舒适性有明显优势，如果交通方便，住在天津，工作在北京，很是惬意。

    京津交通线路的大幅改进，使北京人对天津楼市的热情进一步提高。交通利好也直接带动了天津楼市升温。据天津市房管局介绍，今年6月17日高速公路开工，同月20日该市新建商品房成交203套，均价每平方米4407元。其中，住宅152套，均价每平方米4009元。而自七部委新政实施以来，天津每日新建住宅成交套数鲜有超过200套，成交均价也始终未超过4000元／平方米。业内人士认为，交通的改善拉近了北京至天津的距离，可能会吸引更多的北京客户，这也由此导致天津房价再度上升。

    7月开工的京津城际轨道将使两地的“时间距离”到2008年缩短到30分钟，负责该项目设计的铁道第三勘察设计院透露，该线路运行以直达列车为主，时速最快可达300公里，建成后将与北京地铁4号线北京南站实现换乘，考虑与北京远期规划中的14号线对接，北京乘客可以通过便捷的轨道交通换乘城际轨道，而天津乘客一下车也可以通过北京的地铁前往目的地。京津城际轨道北京亦庄站计划与首都机场实现对接，乘客可从该站直达首都机场。届时，北京和天津之间的时间距离将使人们感到如同在一个城市。

    环渤海战略布局吸引投资

    3月16日，国家发改委向国务院常务会议汇报了有关京津冀环渤海地区城际轨道交通纳入我国《中长期铁路网规划》的工作。根据规划，京沪穗三大都市圈将在2020年前后完成城际轨道交通骨架网络建设。

    由于京津间已有的铁路通道京山线京津段利用率已超过90％，现有运力已远远不能满足运量增长的需要，因此京津城际轨道交通工程在设计时，除缓解城际交通压力外，还考虑到解决北京拥堵问题。京津冀区域要进一步协调发展，推进京津冀都市圈的真正形成，交通建设肯定要先行。据天津发改委介绍，北京到天津城际轨道交通系统全线总长115公里，根据国家相关批复，2008年投入使用后可满足开行时速200公里列车的要求。目前从北京站直达天津的城际特快列车需要70分钟，京津城际轨道建成后40分钟左右就能实现两地直达。京津城际轨道交通系统的资金来源为：铁道部投入资本金26亿元人民币，天津市投入资本金26亿元人民币，北京市以市内征地拆迁补偿费入股。该线路规划由北京南站东端引出，沿京津塘高速公路，经永乐、杨村至天津站。京津城际轨道交通采用较快的速度标准，车站设置尽可能覆盖沿线主要城镇。

    环渤海战略布局的形成以及需求的增加，使大量投资不断涌入天津。2003年之后，联想、金地、富力、阳光100等中国名列前茅的地产商几乎悉数进军天津。大量外埠开发商在天津的投资建设也推动了天津的土地价格，在内环地段，那些打定主意准备在市中心拿地的外地企业，由于要对抗本地企业的竞争，往往要付出比预估高得多的成本。而不断暴涨的地价也促进了天津房价的上涨。2004年，包括北京在内的外地开发企业在天津购置土地总面积为131．7万平方米，面积占全市的16％；成交价格73．7亿元，占全年成交价格的52％。土地成交的情形令2005年天津市中等区位房地产价格已有冲破5000元／平方米大关的可能。在天津拿地最“猛”的某外地地产企业，2003年一次拿了2万多亩地，2004年中旬，该企业又在天津吞下了4万多亩土地，总共达到6万多亩，合40平方公里，几乎是一个中等地级市的市区规模。

    北京买家拉高天津房价

    除了新的交通因素外，其实，北京消费者对天津楼市的关注由来已久，4年前，一些距离老京津塘高速公路出口附近的楼盘，北京买家的比例就已经占到30％，而那时，天津很好的楼盘只有1、2千元一平方米，与北京的同质楼价每平方米便宜3、4千元，让北京人感到非常合算。面对越来越多的北京买家，如今，位于天津宝坻京沈高速路附近的某大规模楼盘甚至一开始就将销售定位锁定为北京客户。天津楼市的看涨更让北京人增加了购买欲望。

    由于特殊的城市经历，天津市的房地产需求长期以来以拆迁回置、满足基本居住型需求为主，所以房价长期在低位徘徊。上世纪90年代，天津房价一直处于不温不火的状态，近十年时间，房价始终在1000元到2000元之间徘徊。自1994年起，天津启动了5年至7年危改工作，计划完成城区危陋平房超过2万平方米区块的改造工作。来自财政支持的拆迁货币补偿为天津楼市释放了巨大的购买力。从2003年下半年开始，天津房价突然一路飙升，两年里涨幅惊人。2003年6月至2005年5月两年间的涨幅达到50％至70％。2004年第一季度，根据天津城调队调查，该市的私房交易价格同比上升了22．9％。2005年6月20日一天，天津市新建商品房成交203套，均价每平方米4407元。这个价格几乎是2003年同期的170％。长期以来因为不看好不温不火的房产市场而蛰伏的潜在需求，也随着追涨心理而变成现实需求。受买涨不买跌的心理作用，以前持币观望的北京人开始纷纷下决心在天津置地购房了。

    天津的主流中档房屋每平方米价格从2003年前的2000元到3000元之间，上涨到2005年上半年的4000元至5000元之间，并且涨幅依然可观。在2003年上半年之前的天津，4000元是一个分界线。4000元以上是高档房，也是地位和身份的象征。但到了2005年6月，4000元只是中等房产的最基本价格。2005年高档房的底线是6000元，而北京买家的进入，更是加快了天津房价的上涨。

    天津楼价上涨空间有多大？

    今年4月26日，国家银监会表示，将对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八大城市，对4家国有商业银行和12家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查。令人意外的是，排在第一的并非是人们猜想中的上海或杭州，而是天津。银监会对此次检查目的的解释是：因为“市场供求结构明显不合理，房屋空置率明显提高，租金收益率波动明显，存在以高档住房为主的不合理贷款需求。”美国花旗银行在2005年2月份公布的调查报告中说，中国四个城市可能存在房产泡沫，天津排在第二位。

    天津当地业内人士认为，目前的天津市房地产市场还是比较健康的，绝大多数购房者都是自住的，投资房的比例很小，这和上海等地国内外投资者占相当比例不同。天津的人均收入大约是北京的3／4，由于历史原因，天津市人口中，低收入的产业工人占很大比例，高收入阶层较少，民间资本不雄厚，从购买力来讲，不足以支撑高房价。另外，天津的外来人口只有120万，远远低于北京，外来商务人口少，也是需求不足的一个因素。京津高速铁路和京津高速公路二线的建设与开通，将使京津两地的交通更为便捷，将带来一批北京的购房者，这也是利好因素。所以天津市场哪怕是有泡沫，也是在合理范围内，会被不断上升的需求所覆盖。

    分析人士认为，现在天津处于几十年来发展最快的上升时期，天津人的人均收入正在不断提高，而海河改造、快速路、地铁等建设项目，是一个较长的周期，拆迁还会持续下去。如果京津之间的交通改善一旦实现，不仅使很多人会在北京上班住在天津，也有可能使一些高管人员在天津上班，住在北京。天津和北京之间的地产互动性将越来越强，对于两地的房地产行业和其他经济领域都将起到良好的推动作用。按照预测，天津市的房产价格还有上升通道，能够实现稳步上涨。北京人在天津投资楼市的前景应该比较乐观。（高鹏）