深万科A前日公布的最新中报显示，近期万科集团经营节奏进行了一定调整，加快了长三角地区的推盘速度。

    “宏观调控深入以来，长三角地区的观望气氛渐浓，为应对南京等地销售放缓现象，我们正在对一些项目进行调整。”昨日，上海万科房地产集团有限公司办公室一负责人说道。

    南京房地产一业内人士指出，目前，南京很多开发商都陷入销售乏力的泥潭，即便万科这样的大腕也无法幸免。

    光明城市是万科在南京的第二个项目，去年9月份开盘。南京网上房地产最新的统计数据显示，截至8月2日，光明城市入网总套数398套，可售套数240套，认购套数7套，成交套数151套，均价6599元/平方米，成交比例为36.91%。

    “目前，万科在南京的销售确实出现了一些问题，但这和南京河西奥体板块整体低迷有关，不是万科一家的问题。”南京万科的上一级公司———上海万科房地产集团有限公司办公室上述负责人强调，“南京万科目前采取了新的销售策略，收效良好。”

    该负责人口中的“新的销售策略”即万科的“全面家居解决方案”。与此相对应的是，光明城市第二批房源的开盘迅速又神秘，以至被业内人士称为“地下开盘”。

    “地下开盘”

    7月15日，南京万科光明城市二期精装修房源正式开盘。与以往的“大张旗鼓”完全不同，此次万科没有请任何媒体，并且没有交定金的客户一律不准进入。

    据了解，新开楼盘起价5700元/平方米，均价6500元/平方米。而在去年9月份，光明城市第一次开盘的时候，均价就是6500元/平方米，但只是毛坯房。

    一位进入售楼现场的业内人士冯京（化名）表示，此次开盘其实让光明城市相当尴尬：一方面，老业主心存不满；另一方面，新客户又觉得与其他南京新推楼盘相比，“优惠”还不够。

    观摩了整个开盘过程的冯京介绍，此次开盘共推出169套房源，客户大约有100多位，最后销控表上“贴花”（即认购）的数量为53套。“并不是后来万科对外宣称的有200多客户，认购71套。”

    “关键还是定价太高，不符合市场实际。”2日，南京一业内人士指出，在南京，万科以高价拉动楼市著称，在经历了首个项目———金色家园的成功之后，万科光明城市复制了金色家园高开高走的市场策略，但是，随着宏观调控的深入，南京房地产市场形势开始发生变化。

    硬挺高价

    南京抉策房地产研究中心负责人厉建军指出，今年3月开始，国家出台了系列调控措施，这加重了部分购房者的观望心态，使得南京楼盘销售速度骤然放缓。

    南京的开发商开始降价。今年5月28日，与万科光明城市仅一路之隔的“中海塞纳丽舍”以5500元/平方米的均价开盘，比万科整整低了1000元/平方米，在开盘当天就销售118套，超过万科9个月的销售量。6月16日，南京河西奥体板块新开盘的“紫金西区中央”毛坯房起价为4700元/平方米。6月17日，“拉德芳斯”首批高层开盘，均价也仅为4700元/平方米，同时还有其他优惠活动。

    “不过，南京万科似乎没有认识到这一点，继续奉行高开高走的销售策略。”上述南京房地产业内人士指出，这也是业内所诟病“南京万科自我膨胀”的原因所在。

    “万科绝不会考虑简单低价。”南京万科置业有限公司总经理段军表示，南京万科将突破板块内同质化的毛坯市场竞争，至少从目前看来，在河西奥体区域中，还没有与光明城市精装公寓产品相类似的项目。

    段军认为，虽然目前南京奥体板块因为后期土地供应量增多造成市场竞争日益激烈，但“道路有些曲折，前途是光明的”。（施坚剑）