巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长

    当前以市场化为方向进行的住房制度改革，停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化，取代了以往低效率、不透明、不公平的住房制度，正在释放出巨大的能量。

    根据全国16个主要城市的调查，近年来城镇居民的住房面积得到了大幅提高。2004年底，城市人均住房使用面积平均达到20.15平方米，比1998年提高了3平方米；户均使用面积达到60.17平方米，比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率达到80%左右，住房自有率也达到了70%。

    以市场化为导向的改革，并不意味着政府无所作为。参照国外的经验，政府对房地产市场的适当介入是必须的，但是这种介入须立足于市场规律，以尊重市场为出发点，而不是人为地扭曲市场。

    如何合理界定政府在房地产市场上的职责？

    在房地产市场上，地方政府获得了最大的收益，因此不能回避相应的责任。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据，从2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿元。同时，在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%到80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占住房价格的20%左右。用高房价购买住房的消费者，实际上承担了巨大的房地产市场成本和城市建设资金筹集的责任。

    这些巨额收益，地方政府应该以透明的方式纳入地方财政预算，否则就是失职。在巨额资金运作不透明的情况下，所有购房者将继续为高房价中的政府溢价部分埋单。

    不仅如此，政府应该担当准确、及时、全面、透明信息的提供者，和市场规则制订者的角色。公众对于房地产市场的判断，建立在全面的信息基础上。作为一种市场行为，房地产投机活动的存在是必然的，最好的抑制办法是提供全面而公开的信息，以便让公众独立地作出理性选择。

    在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格（或各期租金收益现值之和），并受供求关系的影响。但在信息不对称的情况下，过度的炒作常常会导致开发商高估房地产投资的未来收益，购买者也会由此高估房价，成为形成房地产泡沫的一个重要原因。因此，准确、及时、全面、透明的信息是房地产市场平稳运行的基础。

    最后，在住房制度改革目标基本实现以后，我国的政策性住房金融需要重新定位：应该作为社会保障制度的一部分，从为住房改革提供配套金融服务，转移到为中低收入阶层居民住房消费提供金融服务、促进住房社会公平目标上面来。我国的政策性住房金融制度基本以住房公积金存贷款为主，管理机构为各地的住房公积金管理中心。从目前状况看，公积金的覆盖面和资金筹集均存在问题，发展思路需要重新定位。

    目前的政策性住房金融制度，政府的补贴效率并不高。我国政府采取"暗补"的方式，即在经济适用住房建设上，采取免交土地出让金、优先获得信贷资金、享受某些税费减免等措施，鉴于房地产市场的发展，可以考虑将"暗补"变为"明补"，由对开发商补贴转变为直接对符合条件的消费者进行补贴，例如实施廉租房政策。

    如何才能合理有效地利用在中国十分稀缺的土地资源，同时又能覆盖到不同利益阶层的利益诉求？目前看来，只能依靠一个高效、透明、公正的房地产市场。政府须在尊重房地产市场规律的基础上合理介入，承担自身应当承担的责任。