调控阵痛

　　2006年一开始，塘沽区二手房市场就充满着朦胧感，关于强制征收住房个人所得税的传言不断在坊间传播，让许多人无法准确把握未来市场走势。刚刚经历过2005年下半年因价格上扬而拉动的市场旺势，也因此在今年年后消失殆尽。3月份塘沽区二手房仅成交405套，市场处于低迷的状态。

　　低迷的市场开局在多轮宏观调控之后，更是每况愈下。5月底，国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（俗称“国六条”），调整住房转让环节营业税，从2年以内扩大到5年以内，对二手房交易征收营业税。因5.5％的营业税相对于契税和后来开征的个人所得税明显较高，所以对塘沽区二手房市场带来了极大的冲击。5月份成交399套，6月份骤降至286套。7月底，国家税务总局发文，从此拉开了强制征收个人所得税的序幕。塘沽区二手房市场也因此走上持续低迷的平淡之路。7月份成交295套，8月份更是跌至历史最低点的248套。进入往年旺季时节“金九银十”，市场仍未有太大起色，这两个月分别成交311套和245套，继续延续市场低迷的状态。直至年末，今年的宏观调控已经基本完成，市场才有所回暖，11月份塘沽区二手房成交405套，重新回到今年年初的水平。

　　业务突围

　　市场的持续低迷，给以收取佣金为主营业务的房屋中介企业带来巨大生存压力。据了解，一个房屋中介店面每月的正常开销大约为2－3万元，而由于受到政策的影响，今年一个店面一般每月只能成交3－5单业务。相当数量的房屋中介店面在大部分时间内均处于入不敷出的亏损状态。

　　低迷的市场，让许多房屋中介企业积极开拓新的业务类别，比如进行银行按揭贷款的中介服务，利用自己的专业知识，帮助客户选择银行和还款方式；针对一些需要利用自有房屋盘活资金的客户，不少房屋中介机构提供转加按揭的中介服务，在房主和银行间搭建起桥梁。

　　近年来塘沽区外来人口的激增，大大刺激了房屋租赁市场的快速发展。大批房源涌入市场进行招租，外来人口形成了旺盛的租赁需求。而租赁关系的确定，往往在众多房屋中介的参与下进行，租赁中介业务的猛增给本已处于亏损的房屋中介行业带来生存的机遇，虽然佣金较之买卖业务更低，却在很大程度上缓解了房屋中介的生存压力。

　　行业洗牌

　　经历过煎熬和混乱之后，令人欣慰的是，塘沽区二手房市场开始缓慢地走向成熟和稳健，个人转让二手房必须通过政府部门专门设立的资金监管通道，进行全程封闭管理，从根本上遏制违规行为的发生。更为重要的是，通过行业的洗牌，2006年已经成为市场从无序走向规范化的转折点。

　　首先宏观调控对那些实力强大、操作规范的大型房屋中介机构无疑是一个机遇，而那些小型房屋中介形成了极大的生存危机。最终具有专业经验和长远战略的中介服务机构通过较高的服务水平，消除客户的戒备心理，赢得客户的信赖，在严峻的市场环境中生存下来。与此同时，各种不规范操作也失去市场，最终被市场抛弃。优胜劣汰后，讲究诚信的大型房屋中介服务机构才能生存下来。　

　　影响塘沽二手房市场税收政策回顾

　　国税发[2006]74号文件规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。塘沽区于6月上旬开始实施该项政策。

　　津地税所[2006]10号文件规定，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算应纳税额的，在房管部门办理个人房屋转移登记手续时，由代征单位对其出售住房或取得实际成交价款先按1%征收个人所得税。纳税人持个人所得税完税凭证到原住房所在地地方税务局办理据实申报，据实核算税款后，多退少补。塘沽区于9月下旬正式实施该项规定。

　　每一次税收政策出台之后，塘沽区二手房市场都会出现短暂的火爆，随后又跌入低谷。