人民网·天津视窗12月7日讯：二手房中介市场山雨欲来。

　　在昨天北京市建委、市中介行业协会、中原地产和深发展银行等多方参与的“二手房交易‘资金监管实施方案’研讨会”上，建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉透露，禁止房屋中介公司占用、挪用二手房房款的管理文件即将出台。
 
　　侯淅珉提醒给中介敲响警钟。如果违规操作的中介不尽早处理占款，一旦政策出台，将可能面临资金链紧张、破产出局的厄运。

　　禁止“占款”细则出台在即

　　“交易资金的监管已经成为影响交易问题最大的隐患。”侯淅珉坦言。包括2003年北京曝出的“坚石事件”，中介卷走房租累计370万元；去年7月合肥曝出“桃园房产卷款事件”；同年10月，北京再曝“佰家事件”；同年12月天津“汇众事件”；今年10月，北京又曝城市家园经纪公司事件。

　　侯淅珉介绍，目前交易资金多数是存入房地产经纪机构账户，造成中介占用、挪用以从事其他投资，如扩张门店等。他透露，建设部将出台房地产经纪管理办法，其中包括经纪机构和经纪人员不能占用二手房房款这部分。具体的出台时间，侯淅珉称“很快”，而且文件一旦出台将“立马执行，不会给占款的房屋中介公司缓冲时间”。

　　不过，建设部住宅与房地产业司权属与市场管理处处长杨佳燕认为，新的管理办法将只针对新发生的业务，不追溯以往的二手房交易在中介公司中形成的资金沉淀。

　　北京明确不仿天津模式

　　目前二手房交易资金监管有四种讨论模式（详见链接）。

　　天津的实践走在前面。从2005年4月开始试行，今年8月1日，天津市发文，明令全市所有二手房交易全部强制资金监管。昨天天津市正孚房地产经纪中心经纪人科科长张东梅应邀来介绍当地的运作经验。该中心由天津市国土房管部门专门设立（类似第一种模式）。张东梅介绍，目前这个公司发展业务到现在为止已经做了2万多件，涉及到监管金额有60多亿元，现在占天津市场53％左右的市场份额。

　　但是北京中原地产公司三级市场副总经理宫萍认为，天津模式的弊端在于：成本增加较多、成立专门机构时间较长、涉及主体较多，不便于操作流程的简化。天津正孚的张东梅介绍，对于二手房买卖双方来说，交易流程与原来类似，而且不增加交易费用；目前该中心的管理成本等都由天津国土房管部门承担。

　　北京中原倾向于“银行＆经纪公司”的监管模式。但是张东梅认为，该模式未能从根本上解决中介占款问题。

　　北京市建委租赁市场管理处处长罗洪京虽未直接表态，北京可能倾向何种模式，但他肯定不会效仿天津版本。

　　中介头悬达摩克利斯剑

　　虽然北京的资金监管没有确定最终方案，但是市场状况却是势在必行。宫萍介绍，按照今年预计的7.6万套二手房交易量、成交总金额75万/套来算，按照其中全款交易量占30%，且每套可进行资金监管的金额为50%；贷款交易量占70%，其首付款成数为30%计算，则一年中潜在资金监管的房款总额将达到205.2亿元。

　　目前，加入现行的“银行代收代付和保证金制度”（在指定银行交纳60万元的租赁代理保证金，通过指定银行代收、代付租金）的仅有30家。而全年备案的房地产经纪机构超过2500家。以北京中原地产为例，该公司从今年3月开始实行POS机刷卡资金监管业务，但是各类资金监管业务仅占总业务量19.4%。有业内人士透露，占用、挪用二手房房款在北京中介公司中很普遍。

　　商报链接

　　北京二手房交易资金监管四种模式比较

　　政府强制性监管：政府设立某一专门机构，并以其名义开设专用统一的监管账户，同时强制性实施资金监管，除设定的特殊情况外二手房交易中的房款一律经过资金监管账户进行划转。

　　点评：该模式现阶段可行，但是待市场成熟后，就面临政府淡出的问题。

　　采用第三方执行资金监管：由不从事二手房买卖、租赁业务的独立第三方（如按揭担保公司或律师楼）进行资金监管，以其名义在银行开立监管账户，但需由政府相关部门拟订出较高的准入门槛。

　　点评：中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，该模式值得深入研究倡导。

　　存入买或卖方账户：买或卖方在一家银行开立个人账户，买方将房款存入其中，银行冻结该账户直至监管协议上约定的时间节点再由银行进行放款。

　　点评：该模式账户繁多，无法统一管理和不便政府监测。

　　银行与其合作的资金监管方（房地产经纪机构）开设专用账户。

　　点评：如何解决监管账户与经纪公司的自身经营隔离是最大问题。(贺文)