人民网·天津视窗3月15日讯 消费者的维权意识也不断增强。房产、物业管理作为百姓生活的重要组成部分，越来越受到人们的广泛关注。值此3·15日“消费者权益保护日”之际，记者就群众普遍关心的问题采访了天津市国土房管局相关负责同志。
1、问：天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费包括哪几种收费内容？
答：根据天津市物价局、天津市房地产管理局2003年8月14日颁发的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定：住宅小区物业管理实行有偿服务。物业管理服务收费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。（一）物业管理服务费是指物业企业接受业主会、房地产开发建设单位的委托，依照合同约定对住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、公共秩序等内容进行日常维修、养护、管理、服务所收取的费用。住宅电梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水体等设施、设备的日常运行养护费用由业主会、房地产开发建设单位与物业企业另行协商确定。（二）特约服务费是指物业企业接受个别业主或使用人委托，为其提供物业管理服务合同以外的服务所收取的费用。特约服务费的收费标准由双方协商议定。（三）代办服务费是指物业企业接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门委托为业主服务，向委托单位收取的费用。代办服务费收费标准由双方协商议定。
2、问：天津市普通商品住宅小区物业管理服务费政府指导价格分为几个等级？
答：根据天津市物价局、天津市房地产管理局颁发的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定：住宅小区物业管理服务费按照物业管理服务标准和对应的收费标准实行级别管理。物业管理服务标准和收费标准分为一、二、三、四四个等级，各等级指导收费标准为中准价格。 物业管理服务费可在中准价格基础上根据服务成本变动等因素上下浮动20%。
另外，住宅小区物业管理服务标准和收费标准超出一级的，物业企业与业主会、房地产开发建设单位协商确定。 低于四级物业管理服务标准和收费标准的，由所在区（县）物价局核定。
3、商品住宅维修基金使用范围包括哪些？
答：凡天津市范围内按照有关规定统一归集商品住宅维修基金并存入市维修基金专户的项目，其房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程时均可申请使用。其中房屋共用部位大修工程范围有：房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的；整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。共用设施设备大修、更新改造工程范围有：物业管理区域内路面破损50%以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的；整栋门排水管道老化、损坏，需要更新改造的；整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的工程；整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的工程；二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的；小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。
4、天津市房屋权属补登工作从05年9月1日已经陆续展开，哪类房屋可以补办产权证？
答：按照《天津市房屋权属登记条例》规定，在天津市国有土地上建造的，在2002年12月31日前应当依法办理房屋所有权登记，因故未能办理登记的房屋，包括：
（1）自然人、法人和其他组织购买的已竣工或者投入使用的房屋；
（2）自然人、法人和其他组织建造的已竣工或者投入使用的房屋；
（3）由于各种原因未能办理转移登记的已登记房屋。
5、装饰装修住宅房屋或者与砖混多层住宅楼结构相连的非住宅房屋时，禁止从事哪些行为？
答：住宅房屋或者与砖混多层住宅楼结构相连的非住宅房屋，在装饰装修时，禁止拆改房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构；禁止拆改上、下水主管或者改变地漏的位置；禁止在混凝土楼板上或者底面剔槽埋管、凿孔；禁止在楼板、阳台、露台超荷载铺设地面材料，在室内增设超荷载分隔墙体；禁止在住宅楼房外檐墙体上拆改、增设门窗。
违反禁止性规定进行住宅房屋装饰装修的，我们主管部门将坚决严肃处理，由市或者区、县房地产管理局责令限期恢复原状，并处以500元以上1000元以下的罚款，其中涉及拆改房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构的，按照国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定处以5万元以上10万元以下的罚款。
6、公产房发生哪些情况，住户可到所属房管站申请维修？
答：房屋的主体结构，梁、柱、墙体发生倾斜、开裂、屋顶塌陷等险情，烟道堵塞或屋顶漏雨，应速到所属房管站报险，房管站须立即处理。
墙皮脱落、门窗破损；房管部门职责范围内上、下水管道堵塞跑冒、电路故障；土道门损坏等，可到房管站登记维修，房管站按承诺时限处理解决。
但是住户因使用不当、私拆乱改、超载或其它过失引起的损坏，应由住户负责赔偿。
此外，对于改善使用条件或其他特殊需要，经房管站审核同意对房屋或原有设施进行增添、拆改的损坏，由住户自费维修。
7、购买二手房应注意哪些问题？
答：首先，必须要弄清房屋的权属情况。即所要购买的房屋是否具有《房屋所有权证》，同时要核查卖房人的主体资格，即出卖人对该房屋是否具有处分权。对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，一定不能购买，因这些买卖合同不能受法律保护。另外，对共有产权的房屋，出卖时要共有人都同意出售才可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。
其次购买二手房要现场实地查验。要核对房屋坐落位置、考察房屋实际使用情况、周边环境、配套设施和物业管理。对于房屋的实际使用情况可以从房屋的新旧程度，房型布局是否合理，上、下水、照明、暖气等设施设备是否正常使用等方面着手。同时，如果房屋有使用人应向其了解一下房屋是否是租来的，租期何时结束，因为根据“买卖不破租赁”的原则，如出让方无法让租用人按时搬出，购房者得有思想准备。
特别要注意的是，买卖双方在签约时，要明确付款方式。建议交易双方采取到房管部门代收代付交易资金，即交易双方在各区县房地产交易中心办理过户手续的同时，可以免费办理房屋交易资金的代收代付手续，这样既简便快捷，又保障了交易资金的安全，并且整个服务过程不收取任何费用。
如果通过中介机构交易，买卖双方首先要确认中介机构是否具有中介服务的经营资格，中介机构是否有营业执照、是否到房管部门办理了备案手续。在签订居间合同时，双方一定要细读合同的所有条款，对合同中未注明的内容要在补充条款中写明确，对买方、卖方和中介机构各自的权利和义务，做到心中有数。
天津市国土房管局接待电话：022-23316187
二手房交易资金代收代付咨询电话：022-28239480（吴梅、杜建刚、张冬梅）
