滨海小户型的出现，让许多房产投资者跃跃欲试。以往小户型较高的投资回报，使客户对小户型充满期待，对未来投资前景保持旺盛的乐观态度。但从目前滨海租赁市场和小户型销售价格来看，将给小户型投资带来一定的风险。
小户型价格趋高
据了解，目前滨海新区在售的两个小户型项目，均价在8000元每平方米左右。一室售价为40万－50万元之间，两室售价则高达70万元。其单价已经刷新了滨海新区商品房价格的新纪录，在总房款上也与普通商品房的中小户型基本持平，价格上目前滨海新区的小户型已经没有太大的竞争力。开发区中心生活区的普通商品房价格为6500－7000元每平方米之间。塘沽区普通商品房的售价一般在5000元每平方米左右，购买一套面积在110平方米的普通毛坯房，总房款也在60万－80万元之间。
租赁价格持续平稳据调查，近年来，滨海新区的房屋租赁价格并没有随着商品房价格的走高而出现上扬态势，在繁荣的房地产市场中，租金依然波澜不惊持续平稳，租赁淡季还有回落的趋势。从塘沽区来说，虽然租金在2006年春节过后曾出现过小幅上涨，但近期则已经恢复平稳。以洋货市场附近为例，一套一室小户型，市场月租金为800－1100元之间，如果房屋状况较新，月租金也不会超过1300元。开发区的租金相对较高，一室小户型的月租金在1500元左右。但由于近年来出租房源数量不断增加，租赁市场出现一定的饱和，租金水平则出现下降的趋势，虽然下降幅度不大，但给投资客户带来不小的压力。
集中上市小户型出租不乐观
目前滨海小户型项目较小，一般只有300套左右的房源。但未来小区一旦入住，几百套的小户型集中上市，而租赁需求并没有显著增加，一定时间内会形成供过于求的市场局面，同类产品竞争将导致租金走低。
小户型都处于繁华的闹市区，地理优势比较明显，但一些位置较偏，交通状况比较顺畅的周边区域，由于租金水平相对较低，依然受到许多租客的偏爱。也给中心区小户型的出租带来冲击和影响。
小户型投资算细账按照房产投资的一般规律，投资回报期为10年左右，月租金收入至少应该达到投资额的1％。租金较低，则将延长投资回收期，从而失去房产投资的价值。以一套价值为40万元的精装修小户型来说，每月的租金应达到4000元。而这个租金，几乎与星级酒店标准间的包月费用差距不大，在租赁市场上是很难消化和认可的。因为目前租小户型的客户一般都是消费能力较差，流动性较大的人士，无论是租金承受能力还是租期的稳定，都将对小户型的高价出租带来很多不确定因素。
从滨海新区房屋租赁市场行情来看，虽然目前尚不存在进入租赁市场的精装修小户型，但无论是哪类住宅，租金水平与总房款的1％都是相距甚远的。预期较低的租金收入，在一定程度上小户型投资更应精打细算。
小户型升值平稳通过滨海新区租赁市场来分析小户型的投资价值，是无法让投资客户乐观的。但究竟是何种原因让众多投资者对小户型投资热情依旧？显而易见，投资者完全寄希望于滨海新区未来房价的大幅攀升。在他们看来，小户型的价格会随之倍增。
但是从房地产投资来看，由于土地是房产的核心，房产的升值主要来源于该房产所处的土地价格的增值。而小户型由于面积较小，在房产升值方面相对于普通商品房没有太大的优势。
具体来说，一套面积为50平方米、售价为40万元的小户型，相同的房款可以购买到面积为80平方米的普通商品房。如果随着地价的上涨，房产每平方米升值1000元，那么这套普通商品房的升值比这套小户型高出3万元。可见相同的投资额，小户型的升值较为平稳。（蔡伟）
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