平抑房价地荒论非罪魁
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| 2006-8-10 18:22:13来源：《中经时报》 |
目前，新一轮的全国土地利用总体规划纲要正在修编，纲要能给房地产留有多少份额？会不会导致“地荒”？国土资源部规划司司长胡存智日前表示：房地产用地不存在控制问题，“地荒说”其实是在误导百姓。（《法制日报》８月７日报道）
国土资源部公开驳斥“地荒说”已不是一次两次了。去年夏天，该部副部长鹿心社在接受央视采访时说，一些利益集团利用国家土地从紧政策“别有用心”地宣扬“地荒论”，在一定程度上推动了房价上涨。（《中国青年报》２００５年７月１日）今年６月１３日，另一位副部长 小苏又在当日召开的“２００６中国地交会”开幕式上表示，土地供应不存在“地荒”问题。（《２１世纪经济报道》６月２１日）
官方出面驳斥“地荒论”，无非是想平抑房价。但是，在房价问题上，购房者似乎更愿意相信自认为有道理的小道消息。原因很简单：你连那些“别有用心”者究竟是谁都不敢披露，连政府土地规划的内容都不愿向公众亮盘，谁会相信你的“宣传”？
然而，即便信息披露已做到无懈可击，“地荒论”也彻底破产了，房价就一定能够被平抑吗？依我看，中国的房价问题，归根到底还是出在土地使用管理体制上。报道称，新一轮土地规划修编的一个突出特点就是要统筹好农用地、建设用地等各类用地的规模。但我的疑问是：农用地如何统筹？谁来决定农用地的命运？
别以为这个问题和房价无关。相信大多数人都坚定地认为：在中国，土地是国家的；开发商手中的建设用地，是从政府手中拍卖而来，并且买来的只是７０年使用权。这话后半句理论上说没错，但是前半句就有必要商榷了。按照中国的法律法规，城市土地可以说是国家的，而农村土地却是集体的；农村土地只有在国家合法征用后才能被收归国有。
农村集体所有土地，为什么一定要经过征用这一关，才能转化为房屋开发用地呢？难道农民合作集体没有权利处置自己的财产？要知道，征用和拍卖都是要发生交易成本的，多一关自然会多产生一些成本，少一关当然会少产生一些成本。何况，土地征用过程中几乎不可避免产生腐败，这也是一笔难以估算的成本。假如城市周边的农地都由农民集体直接处置，上面那些无谓的成本支出，不是就可以避免了吗？土地成本下降，房价自然“水落船低”；城市周边房价降低，必然会带动城区房价的回落。
笔者曾参与过一次对成都市郊城乡一体化建设情况的采访。在一个远郊村落，我们获悉，农民们成立了一家土地经营有限责任公司（以村社为股东，以参与农民为“股民”），直接与开发商和租用土地的企业打交道，获得了很可观的收益；而开发商和企业也认为，直接从农民手中获得土地，比从政府手中拍卖所得，要便宜不少。
且不论对农民物权的保障，单从控制房价这个角度说，都有必要考虑变革目前的土地出让管理办法，尽量地减少中间环节，将建设用地成本尽可能地降下来，进而从根本上使目前畸高的房价趋于合理。如此，“地荒论”也就不攻自破了。(朱达志)
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