人民网·天津视窗1月26日讯：新年伊始，许多人又开始推测2007年滨海房地产的走势。从个人感情上来说，不同的人对此都会有不同的心理期望。买了房的人总是希望房价能够快速上涨，自己的房产价值才得以提升；而准备买房的人，则希望房价能够有一个较大幅度的降落，以节省购房支出。记者无意于预测房价，仅对当前滨海房地产市场进行扫描。

    市场需求仍较强劲

    2006年对于滨海新区，是最热闹的一年，各项建设步步为营，推进情况非常顺利。“空客”落户滨海新区，塘沽区响螺湾建设进入实施阶段，开发区“两桥一路”当年开工并竣工通车，大港区港东新城建设如火如荼。一个基本的事实是，从产业的角度看，滨海新区在保持原有的产业特色的同时，不断加强高科技产业、国际物流运输服务业和现代服务业，加之随着以渤海银行为代表的金融业的发展，滨海新区通过产业的优势，不断增强对人口的吸引和吸纳能力，使得区域内人口在较短的时期内得到了快速的膨胀。而且随着2007年城市基础建设和区域内经济发展，更大一批从四面八方来的人口将涌入滨海新区。

    人口快速聚集，有力地扩大了区域内房地产的市场需求，许多人所担心的滨海新区需求不足的状况并没有出现。虽然2006年滨海新区房地产市场受国家宏观调控的影响，增长势头有所趋缓，但除了二手房外，商品房市场依然保持着较强的活力。

    据调查，2006年年底，塘沽区京津塘高速公路附近的某商品房项目，仅推出不到一个月，销售套数即超过350套；2007年元月，塘沽区新港地区的某项目，半天即有超过100户购房者进行预定，其他区域同样出现了较为旺盛的市场需求。

    与此同时，人口猛增带来的住房需求也带动了先前比较普遍的房屋空置现象得以快速消化。据记者调查，开发区某项目，入住不到一年后，小区500户有近400户已经入住，以往夜晚寥寥无几的居民灯火，被万家灯火通明所取代。仿佛一夜间，宽敞的马路上车水马龙。

    虽然房价的节节攀升，让许多人对房地产泡沫大喊“狼来了”，但滨海新区在人口猛增后逐渐走向现代都市的繁华，却也是不争的事实。今后数年内，滨海新区房地产无论市场供给如何变化，市场需求仍然将呈现出较为旺盛的增长势头。

    真实需求仍是主流

    近年来，经过国家多轮的宏观调控之后，滨海新区房地产真实需求仍然占据市场主流。短期炒房在契税、营业税、个人所得税的征收后，变成一种血本无归的冒险投资。试想，5年内转让个人住房须缴纳总房款10％的税费，在当前高位运行的房价和政策频繁推出的双重打压下，短期炒房当然会逐渐从滨海房地产市场“挤出”。

    从2006年滨海房地产的价格走势来看，虽然依然保持上涨的态势，但是涨幅明显回落，完全没有了上一年“跨越式增长”的势头。这种较为温和的房价涨势，也让房产投资者不敢轻易投资。而对于真实的房屋需求者来说，由于房屋是必需品，为了解决居住问题，纵然房价仍然处于高位，依然进行置业。

    不少人仍然对有效需求不足而担忧，认为如此高的房价，已经超出了大多数人的经济承受力，而且社会工资水平的增长速度明显落后于房价的上涨速度，一浪高过一浪的楼盘上市，究竟有多少人购买。

    首先，通过一些年的收入积累，一次性掏出10万－20万元购房，对于不少人来说并非难事。其次，多样化的银行贷款渠道，可以让大多数人缓解购房资金不足的状况，看似高不可攀的房价，在银行的帮助下，门槛降低了七八成。虽然国家多次强调加强金融风险意识，但对于个人住房贷款，仍然得到了国家和银行的强力支持。毕竟从目前来看，购房者需要房屋贷款圆自己的置家梦，而银行也需要发放贷款增加利息收益。

    真实需求占据主流，无疑对滨海新区整个房地产的长期健康发展提供了有力的保障，这远远比评价房价的高低和涨跌更有现实意义。因为房价的涨与跌，都不是全社会的双赢。诚然，房价大幅攀升，将有一些低收入群体无力购房。但这并不是成熟的市场经济应该解决的问题，而似乎应该是政府的责任。

    供给结构仍需协调

    从产品类别来看，目前滨海新区的住宅市场在近年来一直保持较为繁荣的势头。而写字楼、商铺、产权式酒店的发展则不同程度地出现了供给不平衡的局面，从市场反映看，一直比较平稳。

    由于受行业特征的影响，目前滨海新区对户型较小、日常运营较低的中低端写字楼有较大的需求，这些写字楼受到了从事国际贸易、运输业、中介服务业的企业的青睐。但目前滨海新区的写字楼以高端写字楼为主，这无论对投资者还是自用者都抬高了门槛。

    商铺则受到了市场需求不足的影响。目前滨海新区除了老牌的洋货市场、解放路金街、开发区第三大街、大港友谊名都等商圈外，尚未形成新的中心商业区。因此零散的商铺，由于受到居住人口不足的限制，目前尚不能体现出较大的商业价值。大港区和塘沽区的一些小区底商，有不少出现了常年空置的窘况。

    住宅的供需不平衡主要体现在户型的定位与市场需求的矛盾。由于房价的不断攀升，低总价的小户型是大多数人的一致选择，动辄七八十万甚至上百万元的大户型，在各个区域普遍都出现了滞销的局面。从房地产广告中即可以看出，三室大户型是各个项目广告宣传的重点。（蔡伟）