人民网·天津视窗1月27日讯：由天津开发区国际商会·工商联，天津市企业联合会主办的“新商界·年度经济回顾与展望——2007产业经济报告会”，1月27日上午在天津滨海假日酒店举行。人民网·天津视窗全程视频图文直播。图为北京大学不动产研究鉴定中心主任——冯长春。以下为演讲实录：
冯长春：各位来宾、女士们、先生们上午好，首先我要感谢天津开发区管委会、开发区国际商会和市企业联合会，邀请我来参加这样一个盛会。大家一起来回顾一下2006年房地产发展的情况，展望一下2007年的走势。
我讲这些资料其实是靠天津的一些中介，比如像天津中原，还有中原上海的一些机构提供的一些数据。其中有一些自己的看法和大家一块共享，因为房地产是一个比较热点的问题，北京现在正在开两会，其中两个最主要的议题一个就是交通问题，一个是住房问题。
不仅是政府最关心的问题也是老百姓，因为涉及到千家万户，同时房地产发展到今天，也涉及到更多的开发商，大家都在关心这样的议题，所以我们的房地产究竟会向何处发展，我们可以讨论一下。
我今天的报告主要分成6个方面，有些可能也是不了解情况的谈论，特别是对于天津的滨海新区，天津滨海新区我经常来，以前也做过天津市区的土地市场方面的工作，也做过天津海河下游的发展战略，也做过大港区的一些规划，所以还是了解一些情况。所以我想讲的是六个方面的分析：
第一个是06年的宏观调控政策回顾。
第二个是全国房地产市场发展怎么样。
第三个是看看天津和滨海新区的发展情况。
实际上我从政策和市场，市场是从全国宏观再到综观的。2007年也分成这样一个结构和大家一块讨论。
首先看一看2006年的政策，宏观调控的一些政策文件、法规条例出了一堆。我列了一部分，最重要的有16个文件。国务院、部委级别的文件，比2005年多了一倍。所以2006年的中期在讨论北京的房子时，有部里的领导说，如果今年房地产市场没有调控住，明年再出几条。前年是“国八条”，去年是“国六条”，也许明年出一个“国三条”，也有可能。所以它逐渐是规范市场调控的力度，或者调控的方向逐渐由行政的手段到用市场经济的手段来调控。
所以从2006年来讲，第一个主要的调控是从原来的价格，住房的价格不断的攀升，特别是大城市的，中国的房地产晴雨表主要看大城市，特别是发达地区、大城市，可能代表了中国房地产的走势。因为中国太大，地区差异也是很大，有些政策出来可能是一刀切，出一个政策不可能按照地区来分，但是强调应该是因地制宜的。但是政策出台以后总是围绕某一个核心问题来进行调控。
所以2005年是围绕上海的房价攀升很快，围绕价格进行调控。进一步价格的调控可能只是一点，影响价格的可能还是一个整体的结构问题。调整结构以后，价格可以稳定住，转到这样的一个思路上来。
所以，当某一个城市发展，就是说房地产市场是一个区域性的市场，北京的市场和天津的市场不可比。北京的市场和上海的市场也是不可比的，这就是不动产的地域性，最主要的是对市场的追求和土地的区域条件不一样，每一个城市和每一个城市的区域条件也是不一样的，市场也是不一样的。
所以，在宏观调控的情况下，从价格来讲，上海原来比北京低，以前上海的房价比北京低1500到2000块钱。到了2004年一下子就比北京高了2000块钱。价格主要是因为有需求，一个是自住需求，改革开放以来，外来的需求也加大了。
我记得2004年的时候，台湾来了一个代表团，来了200人，大部分是搞IT产业的。他们到北京请我去做一个报告，开始我是讲中国的房地产政策的发展。他们后来说我不听中国的，你就讲讲上海的房地产发展。好多台湾的投资商都集中到上海去了，比如说现在逐渐开放以后，很多外国人进来，去年有个韩国的商会叫韩国人商社（一个小型的研讨会）。在美国有华人街（华人集聚的地方），在北京就出现了韩国村，在北京的王府井地区，另外在一些高校地区也出现了这样的区域。
2008年到2010年左右，在北京的韩国人有20万，在中国的韩国人有100万，外来的需求也不断的增加。促使房价的上涨，这是调控的起因。2002年、2003年、2004年的时候也有人说，有泡沫了。到了年终的时候，就要崩盘。结果到2004年的时候北京的发展还很好，后来他就改口了，说有局部会挤出泡沫，有一些个别的楼盘会炸掉，这不是整体的发展问题，是功能成就的问题。所以房地产的市场很敏感，有好多不同的观点，所以我们讲调控首先是从价格到结构。第一种就是调整中低高档的结构；第二种就是调整住宅与非住宅的结构；另外一个就是涉及到产品的结构，比如说户型的结构，面积等等。
实际上现在我们的调控走到了很微观的产品结构。实际上在这种类型结构和住宅、非住宅结构的调控上，还没有进行有力的调控，我想这可能也是今后调控的方向。所以从2006年的调控特点，我总结了几点：一个是强化和细化。在政策上不断出台了一些税收、信贷、土地等调控政策，我不细讲了，大家都很清楚了。
一个是信贷的政策，一个是紧缩银根的同时，增加了土地准备金的比率。土地方面就是严格控制高档住宅的供给比例，增加中低档。从整体上看，实现了招拍挂。像北京的土地，好多开发商没有按照供地计划去实施，就是供应量减少了，但是实际上有好多……比如说前几年有个政策的期限，就是“831”以后，由协议走向“招拍挂”，这是一个转折。北京前天还在审一个地价，虽然是招拍挂原来遗留的问题，协议出让的还有很多。很多开发商也是在这一块拿了很多的。实际上总量并没有减少，我想它是调整了供地的结构，加强这方面。
第二个方面从内容上细化了，比如说两限。从结构上“90”、“70”，当然也有不同的看法，很多地方可能也没有完全落实。前一段刚出台了“90”的解释，刚出台了一天就收回了，反响也很大。我想主要是现在出台的政策是对症下药来解决问题，应该走到从论证和深入的研究阶段，然后再出台，这是今后的方向。因为前一段进行座谈的时候也谈到了一个问题，大家也意识到，今年如何调控？从金融来讲，财政来讲，也应该更加细化。但是我和金融部门讲了，就是我们的房地产的贷款，今后来讲，由于外国银行的进入和银行的商业化推进改革，它要吸收优良的资金或者房贷优良的资产，房地产好多方面是优良的资产。所以从不良资产的角度来讲，是最少的部分，金融虽然从准备金等等一些利率的调整，但是从信贷的角度，我想还没有完全收紧。后面可能还会有多种的渠道融资。
财政方面运用的手段主要是从税收考虑。不仅是增加了原来的开发环节，同时到了二级市场、二手房市场的流转环节税收的增加，有好处，也有弊端。实际上刚兴起的二手房市场，像北京原来的二手房市场不行，最近两年发展的很好。最早是上海发展的比较好，但是一用税收的杠杆就抑制了这方面的发展，实际上对一手房的市场还是有利的。所以我想调控从开发环节到了保有的流转环节，然后进一步的调控就落实到保有环节。另外一个就是强调落实，问责考核制度。但是还没有实行，在形式上、政策上规定了，在2007年落实。
从全国的市场来看，开发的整体趋势由于趋热，所以要调控。调控以后会有所回落，但是调控的前期回落，到后期又回涨。房地产市场有周期性，研究整个市场经历了5个周期，国外也是这样的。比如说现在，研究欧洲的市场，像柏林、法国、巴黎这些区域也是一个上升的态势。美国现在就是这样，也是在上升的，经济发展比较快的，特别是高新技术的发展是很快的，比方说在洛杉矶、纽约。这里面有两个周期，就是一个大的周期，就是整个的房地产周期，经历了5个这样的周期，我们分析北京的周期，把它分成库存周期，实际上就是从供应的角度；一个是投资周期，投资周期就比较长一点，在我们的一些城市来讲，一般是7—8年，每次周期的影响除了市场的影响更主要的是政策的影响。实际上我们的市场比较特殊就是，我们一调控，它的周期就有变化，可能就下来了，然后逐渐的回升，再形成一个周期。
另外，在调控期间有一个小周期。比方说，我们看这张图：2006年从1—3月是上升的态势，从市场供给的商品房的投资总额是上升的；从6月份开始一调控以后，7月份、8月份开始下降；到了9月份、10月份、11月份、12月份逐渐又回来了。所以调控政策开始的时候肯定是紧的，大家马上就收紧了。像北京，政策一出来，到了8、9月份，到了年底，年初也是一个供应的热点，然后到了中期又开始调整，明年的6月份就要开始落实这个政策，问责制就要加紧检查监督，又要收紧了，到了年底又要回来。这样的一个城市和地区存在两个周期，但是这种周期的变化，不是像过去一下子就衰落下去，一蹶不振了，就到了负增长了，我们现在经济的周期也是在平缓的增长，它没有降到负增长的一点。
比如说美国的经济、日本的经济，开始有泡沫的出现，但是它也在逐渐的增长或者保持一个平稳，没有到负增长。我们的房地产也是这样。就是说投资总额、我们的总量在回落，但是我们的总体规模还是在上升。与上一期相比它在回落，调控起到了这样一个作用，原来的固定资产投资过大，就要调控，而房地产是其中最主要的一块（调控总额），固定资产的投资总额下降了，整体上处于一个回落。但是实际上从规模看，整体上还是在发展，只是发展的幅度变小了。竣工面积也是调控以后回落，然后从8月份、9月份开始以后上升了，都是这样的一个规律。商品房的价格也是这样，调控的时候平均价格在下降，景气指数在下降，到年底又上升，10、11、12月这是一个小周期。从整体的市场来看，价格还没有完全控制住，像北京普通商品房涨幅最高，涨到百分之十到十一点多，总体上涨了百分之七八左右的样子。所以有些城市原来觉得还是比较规范也比较平稳的，像广东，突然一调控价格就上去了，好象深圳也是这样，也上去了。价格的上升到底是什么原因？我们进一步的分析，从区域性的市场来讲，从区域性的售房市场，这里有一个图，几个主要的地区：长三角、珠三角、环渤海中西部。说的小一点就是京津塘（北京、天津大都市区域），总结几个特点就是，长三角这个地方，尤其是以上海、杭州、南京的地方来讲，调控看上去就是从表面上，但实际上起到了作用，控制了一下，稍微调控了一下总量，就变成了买方市场，所以它没有大起大落，价格控制住了，比较平稳，价格被控制住了，叫“微波净水”。
原来主要是投资性的比较多，上海甚至包括杭州的一些人到上海去买房，一调控以后，市场的价格回落以后，二级市场转入了租赁市场，人家不卖了，就变成了租赁。珠三角价格还在上扬，尤其是深圳、广州。其他的城市可能比较平稳一些。但是成交受到抑制，观望的态度初步的显现出来。让周围都看看，因为他们的市场比较成熟，所以这些购买者或者投资者都比较理性化。
我们的环渤海区域需求旺盛，尤其是北京和天津这两个城市，房价上涨的比较快，始终是难以控制。究竟能不能把房价控制下来，如果不采取一些有效的措施是难以控制的，到底采取什么有效的办法？有不同的看法和观点。中西部地区，尤其是成都、重庆，还有一些省会城市，比如西安、银川等等，它发展的比较迅速，它是一个区域性的市场，都集中到区域里面来，所以它后来的价格和供应量都在同步的增长。
从这些供应的销量来看，长三角这个地方基本上是控制住了，上海基本上是控制住了，杭州、南京基本上控制住了，没有太大的波动。
珠三角的供应量还是在上升的。你比方说广州、深圳都在上升，价格进一步提高。环渤海地区列了三个城市：北京、天津、济南。北京，天津都是增长比较快的，西南地区在整个国家中增长的速度是比较快的。
从价格上来讲，除了长三角比较平稳以外，珠三角、环渤海和中西部上涨的比较快。所以区域的二手房市场由于调控，尤其是后半年的税收政策的出台，各地变化也不一样，长三角原来发展的很迅速。现在就出现了观望，发展的速度减缓，珠三角的价格在上升，但交易量在回落。
环渤海就是北京、天津价格在上升，像北京的二手房在二环路以内都上了1万块以上，三环是七千以上，但是交易量在下降。中西部地区就是都是比较平稳，可以看出二手房的交易量在上涨。
从价格上来讲，也是在总体上比较平稳，但是长三角都是微弱的上升，但是看到这里面天津二手房的价格有些回落；北京基本上是平稳的，稍微有一些回落；中西部是比较平稳的。
下面讲一下天津的土地市场。总体上来讲，成交规模和金额比去年有显著的增加，这是具体的数据，供应有以下的特点，就是郊区的土地供应增加，市区供应相对减少，郊区成为市场供应的主体。
第二个特点就是市区的土地比较紧缺，成交价格不断上升，因为土地是一种稀缺资源，用一块就少一块。尤其是市区的土地，它的价位是很高的，但是存量的土地在逐渐的减少。我们现在提倡建立集约型的城市和集约型的城市。怎么去挖潜？就是如何去改造的问题，在改造的过程中，我们要在老城区的发展中，使得土地和城市的建设能够再生，就是有机地持续的再生，这是目前比较关心的一个问题。
第三个特点就是区域用地不平衡，就是环线以内的区域受到关注。比如说，表现比较好的郊县，像西青区、开发区。
住宅市场基本上供需平衡。房价就是连续三季度保持稳定，2005年天津普通住宅市场供大于求。2005年供需规模稍有下降，普通住宅价格上涨的势头明显趋缓，特别是下半年，随着郊县成交比重加大，全市的均价在4700元左右，市场的价格稍有回落。
刚才我还和记者讲，我们总要用一个指标去衡量市场，就不能反映更真实和区域性的情况，老爱用房价收入的3到6倍，老用一个均价来衡量市场，从将来的统计数据来看，逐渐的调控，加强这一块。就是应该分类的分析市场，比如高档市场、高端的市场，中档的、中低档的这样可能更客观一点。我拿一个4700元的均价来反映天津只能看总体的趋势，但是深入到各个区片的时候就很难说明问题，也不能反映某一类的市场情况。所以市场的特点也总结了几条，就是说市区的房价居高不下，购房的意愿有一些降低；郊县的楼市逐渐的兴旺，成交规模逐渐的超过了市区；高档楼盘还是有一定的销售比例；普通的住宅销售的势头比较好。另外从楼层，从多层、高层来讲，高层是占主要的。
产品就是说，品牌是有风格的，一些比较好的楼盘还不是太多，这是一个市场的特征。总体上，商业的供应可能有所减少，新增的主要集中在老城区还有一些环路，还有一些新的规划商业中心区。实际上就是说，我们现在可能下一步的工作，非住宅和住宅也是一个调控的对象，可能非住宅将来也要调整。
原来调控住宅的时候，前两年转到商铺了，但是现在有一些区域、商业和物业过剩，天津我不是太清楚，北京就是过剩。北京现在限制在五环路以内，超过5万平方米以内的商业、楼盘基本上就不批了。所以我想从整个来讲，我也建议提出来控制非住宅，放开住宅的市场，这是从调整的大结构来讲。
从产生住宅的类型结构，再分出来高、中低档，加大中低城市的比例，适当的缩小高端的住宅。高端的从总量上来控制，从价格上应该是有所放开的，我是这个观点，我们可以讨论，不代表政府，只是我们的一个建议。写字楼也是这样一个情况。
下面我想讲一下住宅新区，因为新的战略，新的规划带来了新的机遇和发展。前两年天津和北京的分工，在大都市区，原来清华大学的吴良镛先生研究北京地区的都市圈，现在放大到环渤海或者京津塘区域，我们讲叫“城市群”。天津尤其是滨海新区，是在华北乃至东北亚地区的一个中心区域，所以它的发展机遇很多。现在我们提出来一个，从世界的全球化、一体化的角度来说，最近在研究大珠三角，就是包括了香港、澳门再加上广东，构成大珠三角。在世界上出现了全球城市区域，现在还没有一些能够达到世界城市的。
在珠三角、长三角、京津塘这些区域成为全球城市地区，尤其像天津，这么好的港口和依托这么样的腹地范围，另外和北京的分工，会很快的崛起。所以我们想滨海新区现在的态势比较好，交易价格上升的比较快，交易量虽然有所下降，但是价格还是增长的比较快。
另外，就是以高层住宅为主，看图就可以看出来这么一个走势。新建住宅来讲，它的价格连续三年在上涨，涨幅都比较高，有25%到27%的涨幅，幅度很大。我刚才讲它是一个快速发展阶段的一个增长。现在处于快速发展阶段，所以增长的比较快，每年的统计是1.4个百分点的增长。但是有人说统计上有问题，另外1.4个百分点增长快了一点，每年应该在0.6-0.8个百分点。但是我们每年有1800万人进入城市，所以这个速度比较快，天津滨海新区在快速发展时期，增长也是一个快速的时期，逐渐的会从快速慢慢走向平稳的过程。但是，二手房市场从滨海新区来讲，6月份以后受到调控的影响还是往下走的，所以从2007年来讲，从走势来讲，我们的目标不变，手段延续，措施细化，强调落实。
主要是讲房地产调控，就是从2003年开始到2006年要有一个趋势。主要从控制土地，信贷等方面到增加供给，减少需求的时间，就是抑制投机性的需求，打击投机性的需求。实际上就是说，现在的投机性需求，应该让它发展，我想这也是今后发展的方向。
原来是投机性的需求比较多。过去不理解的行为就是买了房就是投资，你买房不住等着经营，等着房价上涨再卖出去，这就是投机。如果股市条件不好从这里赚点钱。如果买了商铺你把它租出去，买个住宅你把它出租出去，这是经营不是去倒手卖，对市场来讲有作用的。所以主要来讲应该调整供应结构和稳定住房价格。实际上，供应结构上调整好了，价格也就平稳了，我想光控制价格是控制不了的，因为土地是在增长的。
土地是一个稀缺资源，肯定房价也是在逐渐的涨。影响房价的不只是土地的一方面，还有一个市场的需求，调整供应结构，可能就是会加大中低收入层面的一个保障。前一段政府部门也有意向进一步扩大经济适用住房和廉租房的制度。
对两限的住房我有不同的看法，像北京搞了一块地，通过招拍挂卖了出去，限制价格是9500。因为周围的房价是1万多块钱，限制到9500，价格是控制住了，还是有钱人买的起，反而又有获利的机会。我将来把那卖出去都是一万多块钱，有升值的空间，应该是加大保障性的。2007年主要的一个发展，还是加强了金融财税和土地政策的经济调控手段。
另外就是从战略层面讲，主要是注重结构的调整，我刚才讲了非住宅和住宅的结构，另外一个就是注重调整，另外就是加强落实户型面积。今年6月份开始落实，可能从政策开发的角度也有一些对策。
我想要加大监督。从战术层面上说，进一步加强了税收政策，税收政策我想讲的主要是一个开发环节的税。土地税有可能会促使房地产开发商把周期缩短，加强扭转，尽快的缩短周期，把房子卖出去，把成本控制住，使利润有保证。实际上可能会把利润有所调整，房价是否会降下来，从角度来看就会稍微的快一些。预期获得利润多，交了土地增税的话，周期周转的快，资金压力小，利润总体还是高的。
另外一点就是由于收了增值税，商业性的物业转向租赁。对于转向经营、转向租赁的话，当然随之而来的就是税收杠杆的调控也会影响到增值税的问题，但是要有一个时段保有税的实施。
保有税从财政来讲，肯定要马上进入实质性的阶段，就是说收物业税，应该是叫房地产税。国外都是征房地产税，有的人就说收了物业税，物业费就不收，其实是两码事。
保有税就是说，你拥有房地产就要征税。如果说开发商，原来的商业和物业转到租赁以后就收保有税，也就有调控了。当然到时候就要算账，到底是经营上保有税划算还是销售上增值税划算，对市场都有影响。所以征保有税就是物业共产税，第一步开始就是应该是商业物业、写字楼物业，这是一个。去年有几个部委的领导到美国考察一次不动产税率。到美国考察了以后，回来从中国如何实施，在六个城市进行试点。收税要有依据，要根据市场的价格来收，先评，评税完了再收，确定税率，税种加以合并，比如把现在的房地产税、土地使用税合并，然后去收不动产税。第二步就是说，要按大户型征收。我想这有一个公平的问题。比如说你新买大户型的开始征，我已经住上大面积的就不征，这就不公平。
现在要进入实质阶段。有几个标准，比如超过120平方米就得征税，超过144平方米就征税，还有一种说法超过180平方米就征税，有几种不同的说法，我想保有税会进入一个实质，因为十六大提出了这个，马上要开十七大，都要有一个落实，这是税收方面。
另外，从金融方面来讲，我想可能会进一步拓宽渠道。前一段讲了就是从股市、汇市和楼市，现在股市比较景气，所以很多钱都投向了股市。实际上我赚了钱之后又回来了。所以股市的风险太大，楼市终归还是比较好的。现在房地产的开发，它的平均利润也是比较高的。它的超额利润也是比其他的行业（不能比IT），但是比家电这些行业利润要高，所以，还是一个好的投资行业。也经常讲，中国的房地产刚才说汽车有10年的好光景，我想中国的房地产有20年的好环境。还一个刚刚发展的阶段，发展还是需求量还是越来越大。要城市化，大量的人口进入，现在也在讨论，比如说深圳，大部分的产值GDP由外来人口创造。六七百万人创造的财富，都在一百万人身上。所以深圳的人口已经达到了世界人均与发达国家的水平，实际上没有把这些人都算进去。但是这些人没有解决住房问题，这是将来要解决的问题。所以金融的政策我想要逐渐的发展，一个是现在的企业的融资，它可以要放开。另外一个就是我想从一些经营性的物业，我们前一段老谈的RESIH进入实质性阶段，在新加坡，在香港搞RESIH，然后带动国内的楼市发展。
其他还有一些措施我就不讲了，主要是问责制等等这些要落实。
简单讲讲，我的时间占了太多。主要的就是2007年大城市还是主要的调控的对象，四大城市，像北京、上海、广州，它是一个属于政策的消化期，潜力城市也分析一下，还是有几个还是集中在这几个区域，比如说天津，是一个有潜力的城市。长三角一些二级城市，比如苏州、无锡、上海、南京，去年调控的时候，我到了上海边上的南通。上海受到影响，它并没有受到影响。珠三角主要是深圳进一步的控制，广州和珠海进一步的发展，西部主要以重庆为主，具体的不讲了。我们可以画个金字塔，有一部分写字楼商业的发展比较快，天津是写字楼市场比较好的，尤其是滨海新区的发展。一些大的企业，一些大的总部的进入。另外人才是一个流动的热点。我想北京现在找工作也是比较困难的，比如说研究生，我现在推荐我的研究生到天津滨海来。房地产住宅也是一个很好的市场。
所以用几句话概括天津的市场：郊区的市场逐步扩大，市区楼市潜力有待挖掘，房价保持平稳上升，企业利润才能回归到一个平均水平。有一些税收的政策或者一些其他的，还是一个好的投资行业，但是逐渐的要调整利润。市场竞争要逐渐的更加激烈。企业规模品牌也是很重要的，有实力的企业才能开发出比较好的产品，户型结构要进一步调整，小户型的比例逐渐上升。昨天我看报纸上说明年要增加30万的经济适用住房，增加1.9万户的供应量。这些都是小户型的比重。土地利用强度的增加，高层住宅占主导。
实际上，天津特别是滨海新区我觉得受调控，土地政策的调控将来会倾斜。为什么呢？这个区域它没有好的土地，都是滨海盐碱土地适合建设。所以我想这个区域将来土地资源的优势发展肯定是有的，滨海新区就会成为新的增长点。房地产还有一些具体的事情，由于时间的关系不讲了，谢谢大家！
