人民网·天津视窗10月14日电：日前，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，有关部门负责人指出，如果不违反合同约定，开发商拿地可以分期付款，但不可以分期拿证。此前普遍采取的是“分期取得建设用地使用权证书”的做法：开发商先盘下整块土地，缴纳部分出让金，按缴纳比例取得土地使用证，然后向银行进行土地抵押贷款，分期缴清全部出让金。

    有人寄希望于此举能够打击开发商囤地，认为这将使动辄成交总价数十亿的地王因此大大减少。其逻辑是：完全付清土地款才能获得建设用地使用权证书，会让开发商不堪重负而不敢贸然抬高土地成交价，从而能抑制虚高的房价。

    事实情况可能正好相反，也许这正是有关部门积极主动地帮助开发商囤地的一种办法，正像有些地方“打击”开发商囤房的办法是：停盘半年，且新开盘第一天不能涨价！

    开发商开发大楼盘时，一般都是分期开发，分期付地价款。不可分期拿证对开发商拿地提高了资金要求，尤其是大盘和高价地。但这难不倒大开发商，因为他们的融资渠道早已从银行转向了上市，像远洋地产、SOHO中国，一上市即募集上百亿元开发资金对他们来说并非难事。不可分期拿证在确保国土资源部门利益及时兑现的同时，无疑大大增加了开发商的资金沉淀成本，而这部分成本，最终必然要摊到房价上。因此，此举将推动房价进一步上升。寄望于开发商不敢开高价拿地的原意肯定是要落空的，因为在“土地稀缺”的垄断供给状态下，拥有土地才拥有房产开发、上市和股价上扬的资本，稀缺供应的预期明摆在那儿，想要地价下降，根子不在开发商是否开高价、是否囤地，而在于现有的垄断供应模式是否打破，或者从根本上说，是农民的集体土地能不能和国有土地一样同权同价。其次，可以分期付款而不可分期获得建设用地使用权证，事实上是在帮开发商囤地。以前只要付清一小块地就开始开发售房的，现在要等全部付清才能开始开发售房，售楼时间无疑被大大延后。

    其三，这样做将进一步加剧融资能力强的大开发商的寡头垄断问题，其结果亦必是带来房价的进一步高企。中小企业拿地越来越小，或者根本拿不起地，亦将导致市场供应的减少，进一步加剧供需矛盾。从此事件中我们可以看出，历经多年房地产调控，之所以房价却越调越高，一个重要原因是政出多门，各部门都从自身的利益出发，制定政策只朝有利于自身的方向发展，结果房地产市场越来越扭曲。比如，缓解房地产供需矛盾的首要任务是增加有效供给，但无论是税务部门提高二手房交易税，还是银行系统提高首付款，抑或是目前国土资源部门规定不能分期拿土地使用权证，这些措施的提出本质上都是以部门利益为主导，反而使得供给和需求被压制，市场矛盾加剧。比如，促进二手房市场交易活跃的办法，应当是减少交易税费，但相关部门出台的却是重税政策。五年内二手房的交易税费已高达11%以上，包含5.5%营业税，1.5%契税，1%个税，千分之一印花税，3%中介费，还不包括贷款按揭、评估等费用。在现有的二手房市场中，这部分费用全部转嫁到买方手上。

    再如，最近出台的二套房首付提高到40%以上，这一政策首先受打击的并不是真正的投机者，而是其他人群。据10月10日《中国经济时报》报道，在房价高企之下，北京购房人群中仍有六成是第一次置业的自住需求，三成是要改善住房，另有12%是投资需求；另有数据显示投资者占到20%。

    但不管是12%还是20%，房贷新政只影响到一部分资金不那么雄厚的人，提高利率对其影响也不是太大，因为毕竟是短期投资。而对于购房者中要求改善住房的另外三成人来说，影响就相当致命。在急剧城市化的背景下，中国的住房政策不可能有一揽子解决的方案，但这并不等于住房政策只能各自为政终至南辕北辙。政策需要统揽，需要明确划分政府部门的权力边界，不能看着房地产这块肥肉，谁都来咬一口。市场的还给市场，尤其是构建真正的土地自由交易市场，农房农地与城市国有土地同权同价；政府的还给政府，该由政府保障的政府兜底。令人尴尬的是，有人作了这样一组数据对比：SOHO中国香港上市首日后，潘石屹和他夫人张欣持股的总市值是317.45亿港元；而今年1到8月，中国这个具有全球五分之一人口的国家，经济适用房的全部投资只有449亿元人民币，人均不足一包高档香烟的价格。另一方面，各部门、各地方的政府之手却一直在本应由市场主导的房地产市场里搅来搅去。（童大焕）