房贷新政“影响”了谁？ 最怕“下有对策”
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| 2007-10-8 14:28:01 |
人民网·天津视窗10月8日电：“十一”节前，人民银行和银监会联合发布了房贷新政，第二套房贷款首付提高“尘埃落定”。此次新政对第二套房贷款、房地产开发贷款、商业用房购房贷款等做出一系列新规定，无疑是近来调控楼市最大的一次动作。
通过信贷政策的调整来调控楼市，是近几年采用过的做法。去年出台的房地产调控“国六条”规定，房贷首付提至30%；购买90平方米以下自住住房首付款仍为20%。此次调整在贷款成数和贷款利率上“双管齐下”，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。另外，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
如此调整直接针对投资性购房的群体，使投资支出和贷款成本明显增加。与按基准利率85%优惠的首套房贷相比，第二套房贷不低于基准利率的1.1倍，在一定程度上让投资性购房群体“望而生畏”。尤其在连续多次加息后，投资性购房群体的贷款成本增加，将不是一个小数字。
管理层的政策导向十分清晰，一方面“继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念，理性消费”；另一方面，“随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。”
这样的政策安排，使多年来议论的房贷首付提高话题，有了一个较好的结果。去年5月就有媒体报道，央行酝酿推出新的按揭政策打压房价，将首付比例从当时的20%提高至40%或50%。而今实施的新政没有“一刀切”，不伤及自住购房者的正当需求。多套房贷门槛的提高，在一定程度上有利于商业银行规避贷款风险。就房贷业务风险而言，投资性的多套房贷最容易受到市场波动风险的影响，一旦楼市预期改变，投资性购房的资金链将面临“断裂”的危险。
房贷新政对商用房贷的政策调整，更明确地针对投资性购房。新政明确指出，“商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。”按新规定，商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。较之2003年6月央行要求的“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年”，新政策明显抬高了贷款申请门槛。
此外，房贷新政对去年各银行纷纷推出的住房抵押贷款业务给予了规范，规定“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”而此前房屋抵押作为个人融资平台，部分资金甚至流入了证券市场。“个人住房循环授信”等去年以来火爆的贷款新品，其信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。
房贷新政的执行，还将取决于各商业银行。2003年6月，央行也提出“充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用”，对二套(含)以上住房提出一定的利率要求。但2005年上半年起房贷市场一度持续低迷，2006年春，部分银行便逐步取消了第二套房贷维持基准利率的规定，改为享受第一套房的优惠待遇。此次调整，建设银行等银行率先实施，商业银行的配合度较高。但房贷新政仍有待考验，年末若出现提前还贷潮，房贷新政是否会出现变相“松绑”？首付比例和贷款利率是硬性规定，可对于第二套住房的认定，会不会“上有政策，下有对策”？
在2003年，央行就要求“对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例”，但当时缺乏联网的个人征信数据库的支持。按照此次出台的新政，判断是否属于“第二套房”，主要依赖于两个方面，一是商业银行在批准个人住房贷款申请后，将相关信息及时录入央行个人信用信息基础数据库，以便查询；二则是借款人按诚实守信原则，在贷款合同中，如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。这样的规定，不是没有漏洞可钻，显然还有待于相关细则的细化。(张炜)
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