房贷新政效果有限 不能根本解决房价过高
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| 2007-11-14 14:48:14 |
人民网·天津视窗11月14日电：前不久出台的房贷新政《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定，对购买“二套房”者，贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍。新政实施以来已一月有余，据市场反映，有一些地方出现退房潮，房地产市场成交量呈萎缩的现象，但总体来看，房价并未改变其上涨趋势，也就是说，新政对房价的影响比较有限，并未能从根本上解决房价过高、上涨过快的问题。
对此，我们可以从经济学层面上来加以分析。
经济学上供求价格决定机制意味着在竞争市场机制下价格是由供给和需求决定的，商品房作为一种特殊的商品，既具有自住性，也具有投资性。住房的供给基本上是由开发商提供，而商品房需求方面，据其特性，可分为自住需求和投资需求，自住需求是指消费者买房用来自己居住；而投资需求是投资者买房用来投资，而是追求房价上涨所带来的增殖。投资客、炒房团是投资需求者的典型代表。实际上，房贷新政的出台主要是为了抑制投资需求从而达到调控房价的目的。
买房者从收入来看，可分为三大块，低收入者，中等收入者还有高收入者。买不起房或买房有困难的群体主要是低收入者以及大部分的中等收入者，其中这大部分中等收入者基本上是贷款买房，包括第一套房和用来改善居住环境的第二套房。他们是自住需求的主体；另一部分中等收入者和高收入者，他们是投资需求的主体，其中这部分中等收入者基本上也是靠贷款买房用于投资，新政影响的主要群体就是这部分中等收入者；而高收入者基本上不用房贷，一般是全额购房。所以从政策的影响层面分析，新政对高收入者的投资需求几乎没什么影响，影响到的是靠贷款购房用于投资的中等收入者，还有就是第二套房贷用来改善居住条件的中等收入者群体。所以新政并不能从根本上解决房价问题，反而会伤及无辜，损害一部分升级换代型自住需求购房者的利益。
而对贷款买房的炒房者而言，首付上升意味着利息支付的相对减少，他们会在房价的上涨速度和其增加的投入成本之间进行权衡，哪个更划算。如果房价继续保持快速上涨，那么这些政策对于炒家来说无关痛痒。另外由于各大银行对第二套房的界定存在着分歧和不一致，在实际的操作中，消费者可以根据不同的情况规避第二套房的严厉政策。有的银行按家庭界定第二套房，而有的银行则按个人来界定，炒房者可根据按个人界定，在第二套房房贷按揭时以其配偶的名义申请房贷，则个人征信系统里体现不出来，可能还是可以按第一套房房贷的标准享受低首付、低利率。
而对银行而言，房贷一直是银行的优质资产，随着房价的不断上涨，银行也从房贷业务中获利颇丰，虽然风险控制也是银行考虑的重要因素，但在利润驱使下，银行可能打擦边球，所以从某种程度上来讲，房贷新政的效果会打折扣。
为了解决房价过高的问题，政府采取过很多政策措施，但都未能遏制房价上涨过快的势头。由此看来，要解决这个难题，政府应该重拳出击，大刀阔斧进行宏观调控，从根本上解决房价过高问题。解决房价问题还是得从供需角度来考虑：
一是从供给方面考虑，一方面政府加大土地供应，并出台相应政策措施引导开发商加大商品房供给，同时严禁开发商囤地，捂盘；并按照十七大精神，健全廉租住房制度，加快解决城市贫困及低收入家庭住房困难。廉租房制度的全面落实，可以在一定程度上抑制房价过快上涨。
二是从需求方面考虑，政府要出台各种措施抑制投资需求，不仅要抑制中等收入者贷款买房的投资需求，而且还要抑制高收入者的购房投资需求，同时避免损害第二套贷款买房用于升级自住的中等收入者利益。目前中国投资渠道狭窄，资本帐户未完全放开，人民币只能有限度兑换，老百姓不能随便向国外投资，于是，股市，楼市成为投资热点，而目前股市有虚高的泡沫成分，从规避风险角度考虑，很多投资者将投资股市的资本利得投资不动产；另外随着人民币升值，境外热钱涌入，使得中国房价更加居高不下。这一系列因素都加大了政府对房价调控的难度。政府应当采取措施拓宽居民投资渠道，引导民间资本走出去投资，同时应严格限制境外热钱投资炒作楼市；另外，还可以对商品房投资尝试征收高额的资本利得税，所征税额可以用于廉租房建设。只有供给增多了，投资需求相应减少，总需求大于总供给的矛盾得到缓和，这样住房价格才会有所回落。(李飞)
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