人民网·天津视窗11月26日电：上海向来有全国楼市“风向标”之称。秋后的上海楼市提前进入“冬眠”状态，成交量急剧萎缩，但价格仍然在前期暴涨的基础上继续上行的步伐。再度进入“观望”期的上海楼市令人生疑：是真的已是强弩之末，还是将重演去年年末短暂降温后的再度疯狂？
“观望”的现实：缩量空涨
10月份，上海一手住宅成交量比9月下降两成多；二手房成交量较9月下降近三成。但同期的房价不降反升，10月前28天的新房平均成交价比9月份同期上涨了13.06%。二手房成交价格也保持前期水平并略有上升。
成交缩量的原因在于市场陷入观望。连续加息以及提高第二套房首付比例的金融调控政策令买方进入观望阶段。上海财经大学发布的三季度上海市消费信心指数显示，65.9%的受访者认为现阶段不是买房的好时机，57.8%的人对未来半年购房时机仍不看好。对未来半年买房时机的预期指数比第二季度大降了14.6点。同时，一些商业银行由于上半年超额发放房贷，进入第三季度开始出现无钱发放房贷的状况，也在一定程度上制约了成交量。
而房价“无量空涨”离不开两大因素支撑，一是需求，一是资金。由于需求仍在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。
尴尬的因由：供求紧张之外
数据显示，上海房价在经历短暂的盘整之后，于2007年第一季度重新进入了令人忧虑的快速上涨通道。5月，上海新建商品住宅环比上涨0.2%，此后的6至10月，这个数据分别为0.7%、1.1%、1.6%、2.5%、1.9%。
房地产研究人士指出，这一涨幅较周边地区而言还是相对缓和的，但考虑到上海房价基数，已是相当惊人。记者在上海外环线外的莘庄地区了解到，在两三个月时间内，这一地带的房价已经上涨了三、四千元。即将开盘的莘庄楼盘鹿鸣苑传出的消息称，该楼盘开盘均价为1.6万元/平方米。
面对再度高企的房价，不少上海市民咂舌不止。记者了解到，在目前的上海，不仅是收入较低人群无法支付巨额购房费用，一些收入颇高的“白领”也表示无法承受飞涨的房价。周洪是上海某媒体的记者，月收入一万余元。尽管他经常为搬家苦恼，但他表示坚决不买房。周洪说：“在中、内环随便买套房就200万元，外环外也要100多万元。算上利息，中、内环要400万元，外环外要200万元。买了房我这辈子就算是被套死了，更何况现在我连首付都成问题。”
上海房地产市场缘何再度“发飙”，一种流行的解释将其归因于股市的盘整和当地存量房源的锐减。搜房网公布的数据称，10月24日上海住宅可售面积仅552.08万平方米，创下近两年来的新低。上海市统计局的数据则称，今年1至10月，上海完成房地产开发投资1084.27亿元，同比下降3.3%，占全社会固定资产投资的比重由去年的34.3%降至30.6%。
但这一解释显然不能令一些房地产批评人士满意。“上海房价这几年来事实上根本没降过。推动楼市非理性上涨的‘根子’从来就没有被真正触动过，房价的再度狂飙自然在意料之中。单纯在供求的层次进行思考显然是缺乏深度和社会批判性的。”上海房地产评论人顾海波说。
记者在采访中发现，不少房地产研究人员已经开始拒绝对上海楼市的未来走向发表评论。“说上海房价要下跌，但这个地区的楼市已经进入了非理性运行时期，预测极有可能落空；说上海房价还要继续上涨，但这种比一些西方发达国家还高的价格令人感到不安与惊恐。”上海某著名学府的一位房地产研究人士对记者说。
“说上海楼市供应不足，事实上该地目前有大量闲置房产处于流通领域，房地产领域的投机行为始终没有得到有效打击。我个人认为，不管是什么原因导致房价再次疯狂，地方职能部门应该反省。股市有风险教育，为什么楼市没有？两‘市’对比可谓意味深长。”顾海波这样说。
争议的未来：重演历史，还是强弩之末？
记者留意到，在房价一路狂奔的同时，地价也在高歌猛进。11月初，上海市青浦区赵巷镇特色居住区8号地块被重庆龙湖地产以15.42亿元的挂牌价格直接拿下，其楼板价为10672元/平方米，上海郊区地块价格首次突破万元关口。
一位刚从加拿大归来的“绿卡”人士告诉记者，他在加拿大的经济中心多伦多市，用30万加币(折合人民币约240万元)即可购得一幢全装修、附带花园车库、建筑面积达300平方米的独栋别墅。而在眼下上海的郊区，已买不到相同面积的公寓房。
“楼市只涨不跌，房地产领域和金融领域的风险都在持续快速累积。东部房地产市场在讲一个‘神话’，什么时候‘神话’讲不下去了，危机恐怕就会爆发。”顾海波说。
但是，另一些市场人士提醒“莫为浮云遮望眼”，因为观望很可能只是短暂的“冬眠”而非真正的降温。去年下半年，上海等东部地区一些城市的房价也曾缩量小跌，看似市场“趋冷”，但一进入2007年第一季度，报复性反弹即勃然而起。现在，人们有必要担心，在短暂观望之后，历史会不会重演？
|
