地价涨速比房价快近一倍 地价缘何疯过房价？

    北京房价半年来首次下降 开盘均价跌破15000元

    就在人们为房贷新政后的房价是否下跌而争论不休时，房地产行业的基础“原料”――土地市场却不经意间掀起阵阵波澜。近期上海、杭州等地频频出现开发商高价拿地的现象，不少地块甚至出现折合每平方米后楼板价高于周边楼盘房价的怪现象，令业内震惊。

    分析人士指出，仅就地价和房价的关系而言，如果市场仍处在一个健康发展的轨道中，存在估值偏低的情况，那么地价超越房价有助于进一步挖掘房地产行业的价值；但如果市场已经处在一个过热的状况中，地价超越房价并无实质意义，只是将泡沫进一步吹大的工具，并有可能加速泡沫破灭的进程。而从目前情况来看，后者的概率偏大。

资料图片:究竟是房价拉动地价还是地价带动房价？

    “面粉贵过面包”

    “面粉贵过面包”，这是业内人士对这种地价高过房价现象的形容。而这种现象，正在上海、杭州、南京等多个大中城市蔓延，并日渐狂热。

    11月8日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷地块的拍卖现场，重庆龙湖地产凭借惊人的报价一招制“敌”，成功摘牌。该地块的挂牌底价为4亿元左右，不久后攀升到8亿元，但在截至挂牌前5分钟，被重庆龙湖地产猛然抛出15.42亿元的“天价”震慑了所有的对手一举摘牌，创下了上海郊区地价之最。按楼板价（土地面积内规划的可建建筑面积）计算，该地块每平方米超过万元，远超出不少开发商5000元的心理底线，也大大高于当时赵巷镇约每平方米7000元的售价，以致于有开发商在会后摇头说：“面粉贵过面包，简直疯了。”

    无独有偶，上海的新江湾城在11月份也上演了一场惊心动魄的竞价大战，业内瞩目的新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价高达20000元／平方米，也高于其时周边大部分楼盘房价。

    在杭州，今年10月30日，经过53轮书面竞价，远洋地产以22.26亿元竞得杭一棉A、B地块，楼面地价15588元/平方米，创造了今年以来，单宗土地成交总价最高的纪录。在南京，10月底江宁的土地再次拍卖时，一举推出的13幅地块不仅挂牌底价已有了明显提高，成交后的楼面地价更是普遍接近了4000元/平方米，比三个月前的地价高出20％以上。

    对于这种地价高过房价的行为，易居房地产研究院高级评论员杨红旭将其归咎于开发商的赌性，这种赌性的支撑来自于对房地产市场后市发展的盲目乐观。不过，他认为，从上海房地产市场未来两三年来看，恐怕再难复制今年的高速发展，开发商高价拿地的效果还有待观察。

    有分析师则认为，房地产市场的高额利润和半垄断地位是吸引开发商高价拿地的主因。从拍地的主体看，不乏一些缺乏市场运作经验的企业，其“干一票”的思维浓厚，因而在竞价拍地时敢于大胆出手。而这种现象已经给房地产市场的健康运行带来了负面效应。

    开发商底气从何而来

    虽然市场对高价拿地质疑声众多，但开发商们却不以为然。究其原因，是多重因素的合力给了开发商充足的底气。

    底气之一是开发商们精心组织的“地荒论”在民间得到一部分人的认可。尽管在二手房市场投资客手中囤积着大量的房屋有待消化，但在一手房市场，今年一波迅猛的行情成功地展现出房地产市场“供不应求”的景象，以致于有媒体惊呼未来将出现无房可卖的局面。在这种市场格局下，开发商得以肆无忌惮地抬高房价牟取暴利，而高价拿地有助于滋生购房者恐慌性情绪，使这种开发商主导的市场情绪得以延续。无怪乎有业内人士指出，市场并没有真正出现供不应求的恐慌，有些开发商的高价拿地是“存心不良”，其真实用意在于哄抬房价。

    底气之二则来自于资本市场源源不断的资金供应。在银行对房地产开发贷款逐渐收紧之际，中国股市的火爆成了开发商们的“救星”。 以A股为例，万科A、金地集团等国内著名地产上市公司通过增发、债券等途径动辄募集几十亿甚至上百亿的资金。此外，如碧桂园、保利地产等许多地产企业通过上市也筹集了大量资金，这些大大增强了企业拿地的实力，使得高价拿地成为可能；另一方面，由于目前证券投资者衡量地产类上市公司的重要指标之一就是土地储备，这不仅影响到股价，而且还影响到公司的再融资能力。由此，在融资后再大规模圈地成为许多上市公司必须的工作，而那些还未上市却有期望能在资本市场获得一杯羹的地产企业，也希望通过大规模的圈地增加土地储备来获得资本市场的认可，获得更多的融资。在这种情况下，开发商们高价拿地的积极性不小。

    底气之三来自于对地方政府的信心。事实上，高地价中，得益最多的是地方政府，而高房价带来的高税收也让地方政府受益匪浅。从利益的角度而言，开发商和地方政府是利益共同体，这是开发商们即便在面临中央政府不断的重拳调控时仍敢于大举拿地的原因，因为政策的最终执行者是地方政府，只要地方政府不下狠手，高房价的局面仍然会延续，高价拿地的开发商仍有望获得丰厚利润。

    有分析人士指出，在目前房地产市场半垄断的体制下，高地价现象频出只会导致房地产的泡沫越来越大，一旦破灭，受伤的不仅是开发商，银行、资本市场等都会受到重挫，这对经济稳定发展的局面是不利的。该人士建议，应当从源头上遏制开发商的高价拿地冲动，收紧资金面，强化政策执行力度，同时构架健全的市场机制，以保障房地产市场的平稳健康。

    高地价力挺高房价

    高地价对房地产市场的一个直接影响，就是助涨房价。这被戏称为是一场造富运动。上海新江湾板块就是这场造富运动的典型受益者。坐落在上海较偏远地段的新江湾，此前并不受人瞩目，房价也不是很高。2005年1月，珠江合生创展以总价15.89亿元、楼面地价5617元/平方米取得新江湾C1地块，当时此处的在售楼盘价格在每平方米8000多元。2006年也有地块出让，但房价未有明显上涨。而今年6月，新江湾城D1地块在竞拍中，短短6分钟内从5.16亿元飙升至12.6亿元，楼板价改写至12500元／平方米，这刺激了周边楼盘价格的急速上扬。

    目前，新江湾城住宅一般售价已在25000元/平方米左右，某楼盘甚至高达30000元/平方米。而在此次新加坡仁恒置地以20000元/平方米的楼盘价拿下D3地块后，又有楼盘开始酝酿着提升价格。

    分析人士指出，高地价——高房价——更高地价——更高房价，这是开发商们的如意预期。如果在一个比较健康的市场环境中，高地价的确可以刺激房价上涨，从而增加购买者的财富，在过去几年里，正是通过这样一种运作模式吸引了大量投资者购买房产。但需要指出的是，这种模式并不是永恒的，当房价的涨幅已经超出了市场的承受力时，这种市场表现的负面影响就会出来，甚至会对房价具有更强的杀伤力。该人士认为，目前高价拿地的开发商已经有些不太理性，有可能给未来房地产市场埋下了隐患，其泡沫危害令人担忧。  (李良)