专题：天津房地产中介违规行为层出不穷 (2006-11-8 17:33:23)

　　人民网·天津视窗2月15日讯：2006年，宏观调控政策频频发力，二手房市场变幻莫测。宏观调控所形成的复杂多变局面，也使业界对市场形势有了更加清醒的认识，市场的重新洗牌成大势所趋，而二手房市场存在的种种问题，给消费者带来了更多理性思考。

　　信任危机拷问监管模式

　　据业内人士粗略估算，2006年在天津市的二手房交易市场上至少有上百亿元的资金滞留在中介机构的账户上。

　　2006年8月，该市房管部门为了规避二手房交易中介的投机行为，规定二手房交易中介不能为客户办理代收代付房款。这份由国土房管局和银行共同签发的文件，对全市私产房屋交易抵押贷款实行资金监管。在二手房过户手续办理过程中，房款资金将进入专用账户，由政府及银行监督管理。这项政策一经实施，部分中介店如临当头棒喝，继而许多问题便浮出了水面。

　　部分中介公司运作的秘密就在于“借钱生钱”。二手房在交易过程中有部分资金滞留在中介机构，巨额资金诱惑着许多中介公司加入其中，同时也在酝酿着风险。

　　“我们不能光靠佣金吃饭，要让账上的钱动起来。”某中介一位工作人员这样说。所谓“账上的钱”是指在二手房交易过程中，在房产过户之前，买方将购房款交给中介托管，而暂时滞留在中介账户上的资金。这种现象在2006年以前非常普遍。

　　据介绍，此前，二手房交易的过程基本上是买方和卖方都要把资金和房产证交给中介，由中介负责办理各种手续。在具体交易过程中，很多中介机构要求客户必须把买房款交给他们，从而滞留客户房款，进行其他投资活动。于是，随着问题的增多，导致整个中介行业信任危机也因此加重。“‘消失’中介每年都能通过审计部门审批，但却毫无预警地倒闭了，其自身的违规操作是内因，而政府相关部门的监管不力仍难脱离干系，监管部门应该考虑建立科学完善的中介资质、信用等级评定体系。”某业内专家如是说。

　　生存危机引发行业洗牌

　　虽然眼下有不少人表示不敢再进中介的门，但更多的中介机构选择了坚持，他们相信，低潮总会过去，生意总会再好起来。

　　目前中介压力一方面来自于越来越严格的政策和严峻的市场，另一方面，除上述的占压客户资金的问题，还有是来自内部的吃差价、超范围经营(如现金收房)等一些不规范的经营行为。显而易见，在这样的内外交困下，中介的生存危机将逐渐深化，淘汰出局将是“小、弱、差”店面今后难逃的命运。

　　对此，21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武认为，是政策组合拳把中介行业推进了“真正开始洗牌”的阶段。他分析说，当前房地产中介机构的违规行为层出不穷、不断爆发，从表面上看是坏事情，说明行业中存在大量问题。但从另一个角度看，国家和地方的各路新规定、强有力的政策组合拳，正在逼迫这些违规中介的非法行为曝光，这样就能尽快剔除行业害群之马、净化经营环境。

　　二手市场回暖是必然趋势

　　对于今年的二手房市场，我爱我家房屋租赁置换有限公司负责人认为，未来不排除政府还将会进行第三次宏观调控的可能性。但从实质上来讲，第三次宏观调控将会是对二手房市场发展的一个利好因素。因为各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效、时效较短、针对性较强的合理方法。政府目前也在积极努力地制定各种政策，鼓励二手房房源进入市场流通，形成有效供给。因此，二手房市场的交易数量将会迅速得以反弹。去年市场中被抑制交易的房源将会在明年得到充分的释放，再考虑到今年市场的自然增长，天津市场的成交量将会跨过7万套大关。

　　相对于由房地产开发商单方面来决定的一手房房价而言，由市场和买卖双方通过讨价还价，最终达成的二手房房价的泡沫成分显然要小得多。同时，城区土地资源稀缺造成的新房供给“地域偏远化”和相应“交通成本的增加”，以及成品油价格持续上涨的推波助澜，致使二手房的“地段优势”日益突出。(成葆)