人民网·天津视窗2月26日讯：土地是房地产开发的基础资源和先决条件，随着土地招、拍、挂制度的日趋完善，天津市土地交易市场化程度也在日趋完善。这主要表现在由政府统一管理的土地交易中心成为企业拿地的主要渠道，同时由于竞争公开透明，土地价格也能反映其市场价值。从2006年天津土地运行状况来看，可以发现土地市场与区域房地产市场的相关性和传导性日益加强，这也是一个成熟的房地产市场的发展趋势。 

    土地出让市场统计

    在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后，2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。据统计，全年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升。(数据来自：天津市土地交易中心2006年成交地块网上公布情况)

    明显看到，经受了2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元。

表1.土地出让统计(总量) 

    2006年土地市场特点

    1、土地供应结构更趋于合理

    2006年出让的49幅土地中，大致可以分为三种类型：一种是住宅用地，一种是商业用地，一种是涵盖住宅及公建用地的综合用地。据统计，49幅土地中，纯住宅用地共21幅，总占地面积130万平方米，占土地出让总面积的37%；纯商业用地15幅，总占地面积109万平方米，占土地出让总面积的31%；住宅及公建综合用地13幅，总占地面积111万平方米，占土地出让总面积的32%。土地成交市场中纯商业用地所占比例大幅度上升，2005年纯商业用地所占比例仅为3%，而2006年则上升至31%,土地市场不再"一股独大"，显示天津土地供应结构更趋于合理。

表2：土地出让统计(按使用性质) 

    2、中小型地块继续占据主流地位

    2006年出让的49幅土地中，总占地面积350万平方米，平均单幅出让土地占地面积7.2万平米，这一数据与2005年的6.2万平方米大抵持平，远远低于2004年的28万平方米。

    在出让的总计49幅土地中，5万平方米以下的地块共计31幅，占63%；5万至10万平方米的地块共计6块，占13%；10万平方米以上的地块为12块，占24%。同时我们也可以看出，10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内6区多以5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和。

表3：2005年土地出让统计(按面积规模) 

    3、次中心区及郊县占据供应市场主体

    2006年，随着城市化进程的加快，以及天津市总体规划中加大力度建设卫星城镇的政策推出，天津土地供应市场的外扩的趋势进一步明朗化。据统计，2006年成交的49幅土地中，位于市内6区的共计18幅，土地出让总面积为82万平方米，仅占2006年土地出让总面积的23%，次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域。

    市内6区中，出让规模最大的是南开区与河东区，南开区共计出让土地5幅，总面积51.6万平方米，这些地块也大多处于南开区与西青区的交界处；河东区共计出让土地7幅，总面积10.4万平方米，与南开区相似，这些地块大多处于河东区与东丽的交界处，中心城区边缘化扩散的趋势愈加明显。

    2006年土地出让规模最大的郊县当属西青区，共计出让土地9幅，总面积达到112万平方米，占全市出让总面积的32%；与此同时，借助滨海新区的发展契机，东丽区的土地出让量也大幅度上升，共计出让土地6幅，总面积达到81万平方米，主要集中在与中心城区的接合部，以住宅用地为主。

    4、土地容积率进一步提升

    2006年土地供应市场的另一个特点是土地容积率有提升趋势，整体容积率接近2。为适应未来土地精细化运作的要求，今后出让土地的容积率仍有一定上升空间，这也意味着未来高层建筑将更加普及。

    5、政策变向，开发商拿地更为审慎

    2006年，天津市土地交易中心总共推出交易地块85块，其中成交49块，成交率为58%，在成交的49块中，又尤以中小面积地块为主，约占成交总数量的7成，由此可以看出：由于受国家"90平方米、70%"等政策的影响，以及未来市场中不确定因素的增加和供应市场的引导，房地产开发商在竞买土地时更加的谨慎务实。