物业管理：资金困扰艰难维系 “管家”遭遇“无米之炊”

　　近年来，随着政府有关部门对社区物业管理企业的进一步规范管理以及相关政策、条例的出台，众多正规物业管理企业大都竭尽全力为社区提供物业管理以及服务，天津市房管局物业管理部门更是加大了对物业市场的规范管理力度，让业主真正成为住区的主人，有效地完善了物业管理市场，使市场走向和谐、发展。

　　然而，一些社区仍然出现有关物业管理的问题，物业管理企业与住区业主之间存在着矛盾，面对住区内“公说公有理，婆说婆有理”的局面，想要彻底解决还是件十分棘手的事。

　　物业管理企业“举步维艰”

　　在某小区从事物业管理领导者的孙先生对于物业管理企业收费难的问题一直是“谈虎色变”。孙先生介绍，他所在的小区共有12栋楼，最初的物业工作人员包括小区保安有近14人，现在精减到了6个人，其中3人负责小区的保安，另外包括孙先生在内的3人负责整个小区的卫生环境以及一些简单的住宅维修。即使这样，物业管理企业依然面临着朝不保夕的困境。

　　孙先生称，原来是7个人负责楼栋以及小区的环境卫生，基本上每天每1个人负责2栋楼的卫生，每天上下午各清扫1次，现在是每1个人负责4栋楼的卫生，还要负责整个小区的环境，所以只能每天清扫1次，整个小区外部环境也因为人员少而受到影响，因此引起了小区业主的不满。

　　对于收取物业费，孙先生一脸的茫然。小区每月都有业主到物业自觉缴费，可那是凤毛麟角，少得可怜。12栋6层楼每层3户，加起来共有216户，据统计，有157户拒绝交纳物业费，每次收费，业主一句话，小区环境不好，物业做得不到位，物业费免了。

　　有关人士认为，孙先生所在小区物业管理出现的问题具有普遍性。小区环境不如人意，部分居民不交物业费；物业公司收支失衡，物业管理只能勉强维持。两种因素相互影响，导致小区物业管理水平和收费率都处在低水平。如果小区外部环境不改善，物业费收取现状不改变，恶性循环难以结束。

　　物业管理遭遇“无米之炊”

　　物业管理小区最为头痛的是小区的“停车位”问题。现在随着私家车的不断增多趋势，很多小区设立的停车位已经远远满足不了业主的停车需求，此外，小区内的业主情况各有不同，一些业主拥有两部甚至更多的车辆，而有些业主根本没有车，于是，有车者希望小区多开辟一些停车的地方，没有车的业主呼吁维护小区整体环境，而这些问题每天都困扰着物业管理企业。

　　某小区物业管理企业从负责小区物业开始就着手解决停车位问题，经过多方协调、协商，最后经过有关方面同意，在小区外可以兴建停车场，解决小区内的停车问题， 当物业管理企业兴奋地将此事公布，得到了小区业主的赞许，可是，小区外停车场的管理费，停车场的占地使用费却成了物业管理的负担。

　　据小区物业管理的工作人员介绍，该小区原本就没有规划停车位，因为当时私家车较少，而小区整体布局中楼间距较宽，停车根本没有问题，现在私家车多了，小区物业依然没有收取过停车费用，所以，让有车者交费成了难题。

　　小区物业管理负责人称，巧媳妇难为无米之炊，小区停车是一件大事，如果有足够的资金支撑，物业管理企业愿意尽职尽责地管理好停车问题，即使没有足够的资金来源，也要解决小区的停车问题，可是，一分钱没有如何展开工作。小区的车子多了，经常发生纠纷，物业没有收取管车的费用，但也要处理好发生的问题。

　　物业管理企业“背水一战”

　　健全相应的法律法规制度，对不交物业费者实施制约机制，规范物业费的收取，更高地提升物业管理水平。某小区物业管理经理表示，一部分居民不交物业费，表面看是不向物业公司交钱，实则是在侵害正常交费居民的利益，因为物业公司入不敷出，很可能服务打折扣，而物业公司提供的服务属于公共服务，是面向全体业主的。

　　目前，随着房地产市场的激烈竞争，引发了物业管理市场的竞争，能够拿到项目的小区物业管理企业前期都会投入较大的人力、物力、财力来管理小区、服务小区，但随着收入的不断下降，导致了一些小区问题百出，于是，更换物业管理企业，然而，新的物业管理企业想要重新开始工作，也必须要有资金的支撑，可是，高兴而来，败兴而去，物业管理企业“背水一战”还在继续。

　　有关人士认为，很多业主对物业管理“谁受益，谁付费”的原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理费。其实，业主在享受物业管理所提供服务的同时，就有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。 (杨维东)

　　链接：物业管理小区遵循的原则

　　1．业主自治自律与专业管理相结合

　　住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。

　　2．服务至上，寓管理于服务之中

　　住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3．所有权与经营权相分离

　　实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。

　　4．企业经营，独立核算

　　必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。   

　　5．有偿服务和费用合理分担

　　物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。
 
　　房地产项目高端也要悠着点

　　时下，一些开发企业开发建设房地产楼盘项目，总是喜欢将项目称之为高端产品，项目选用新颖的门窗，便成了高端产品；项目采用了新的供水系统，也称之为高端产品；项目将住区环境添加些卵石、流水，也要称之为高端产品。于是，有购房者不禁要问，难道市场上就没有适合人居的项目，全都成了高端市场、高端产品的天下了吗？

　　诚然，房地产高端产品一直是人们追求的生活居住目标，没有人愿意生活在用朽木与茅草搭建的窝棚里享受时代的发展与生活的完美，从过去一人只有几平方米的陋室发展到一人拥有数十平方米的生活空间，时代发展了，生活和谐了，因此，人们更加需要进一步提升生活空间以及生活环境和生活质量，所以，高端产品有其发展的空间和市场需求，而关键是如何来迎合人们的需求，如何将高端产品作出品位，作出真正意义上的新品。

　　究竟什么是房地产高端产品，这是开发商与购房者共同关心的问题，而高端产品所面对的客户群如何选择，居住者怎样感受高端产品的内涵，恐怕这些问题得到认识需要很长的一段时间。

　　有购房者曾经戏言，房地产高端产品主要表现在产品价格的高端，一般人是无法享受高端的房地产产品的。也有人对房地产高端产品表示顾虑，高端产品应该是无可挑剔的，但生活在高端产品之中，物业费是否也是高端的，别弄个买得起高端产品，交不起高端费用，到时可就真的“栽”了。

　　实际上，高端产品是开发企业在市场发展中对产品更新的一种方式，是想区别于其他产品的一种方法，归根结底，高端产品还是要以质取胜，以服务赢得市场。

　　有开发商在新建项目初期便对部下三令五申，一定要作出高端产品推向市场，于是，设计者以及工程、销售、企划众多部门联手，派出强有力的考察队伍到全国各地包括海外去学习取经，整理出一系列从建筑材料到后期运营的数据资料，在项目建设初期，便开始针对项目的高端进行包装。为了作出高端产品，开发商不惜放弃利润空间，只要不赔钱，就是持平也要作出高端产品。

　　终于，项目正式推出了，前来选择购买的客户络绎不绝，销售直线上升，正当开发商欣喜之余，有购房者提出此高端产品不过是抄袭了某些项目的设计，特别是样板间的制作粗糙令人不敢恭维。于是，高端产品变成了普通产品，人们开始以普通购房者的态度审视高端产品。

　　我们说，高端产品多了也就没有了高端产品。房地产高端产品不是模仿、翻版，抄袭，不是选用上等的建筑材料，不是将项目单价提升高度，不是将住区脱离寻常人家而孤芳自赏，真正的房地产高端产品应该体现在产品的细节上，体现在人文的关怀上，体现在生活的和谐与完美上，体现在整体产品的精益求精上，体现在为人们提供更多、更完善的服务上。

　　房地产高端产品是未来市场发展的必然。房地产高端产品除了在设计、建筑形式、产品智能化、人性化上要有个性，更多地应该是服务与对居住者的关怀，房地产高端产品不是高价售出后就变成摆设，而是要更多地付出精力去为生活在这里的人们提供高端的服务，高端产品与高端服务是正比。(砚乔)