专题：天津房地产中介违规行为层出不穷 (2006-11-8 17:33:23)

　　汇众案给天津卫造成的剧烈震荡，已经远远超出了房地产范畴。它牵扯出多年来这个市场最大的漏洞，也暴露了二手房市场根深蒂固的弊端，“资金流”的黑幕再次大白于天下。

　　人民网·天津视窗2月7日讯：天津二手房市场充满了传奇故事，从这个市场出现的那一天起，就有数不清的冒险、成就与失败。在这里，奉行的是占山为王、跑马圈地的生存法则，在类似于春秋战国般的混沌交战中，不断地演绎着一个个令人深思的故事。这里催生出的多家二手房企业，推动着市场以惊人的速度蓬勃发展，但风云际会的背后，也幻化出“黄金毯”与“黄泉路”的叠影。

　　2006年金秋，一夜间坍塌的“天津汇众”，将所有的传奇瞬间摔成碎片。

　　驰骋津城的红色战马

　　2006年9月1日，所有汇众员工于同一时间接到“停止营业”的内部通知，于是，遍布天津的近200家汇众连锁店突然全部关门。门外，数百束手无策的群众迅速集结，从各个方向涌向汇众总部。

　　然而，此时的总部早已是人去楼空，曾经忙碌运转的办公设备也顷刻不见踪影。无数人捏着字条、空头支票捶胸顿足、扼腕痛哭，不时有老者晕倒被扶出大楼，愤怒的人们对办公室进行打砸，在前台的背板上，有人赫然写下“找焦点访谈”及电视台联系方式，最后更有人往办公区泼洒粪便。

　　天津汇众房地产有限公司一案，牵涉1000户以上房屋买卖双方，涉案金额达1.4亿。其中，大部分业主的资金从2006年2月起就被占压，汇众用拖延、搪塞、字条、空头支票等手法拖欠应付的代办房款，每户涉案金额都在20万以上。

　　谁曾想，一年前的汇众，却是天津二手房市场上驰骋疆场、所向披靡的一匹大黑马。

　　汇众成立于2004年3月，当年就实现销售6亿元，被天津市评为“优秀企业”。短短两年半内，天津市内六区和滨海新区都插满了汇众公司红色的大旗，门店多达一百多家，成为仅次于顺驰的天津第二大二手房连锁中介企业。除了做二手房交易买卖，汇众还发展了七个房地产全资子公司，以及一个合资公司：天津市可可士食品有限公司。

　　汇众的横刀立马，还要从当年震动天津卫的“顺驰整风”说起。

　　2003年底，天津最有名的房地产企业“顺驰”大丰收，各项指标都超额完成。恰在此时，顺驰的一些评估员、店长、中层经理等，利用上班时间，身穿工装、佩戴司标在避风塘茶楼公然赌博。此事被顺驰管理层发现后，以旷工并严重影响公司形象予以处罚，或降职或罚款，但这却在顺驰内部引起了轩然大波。这时，评估部经理胡竑站了出来，直接带动一批受处罚者辞职，之后，他们组成中高层经理，成立了汇众。

　　汇众在资本原始积累阶段，发展态势极其凶猛，没几个月就将天津中介市场染红，让竞争对手刮目相看。因为“开朝元老”大多是做评估的，能够操控收购价格，“低进高出”，从而稳吃差价，最多时可以一个评估就吃下5万。再加上汇众独创的“百元代办”，几乎把天津二手房交易的大部分资金，都卷到了汇众的金钵里。

　　“百元代办”曾在天津业内引起很大争议。天津市二手房交易佣金为2%，那么，一套一百万的房子，交易费用为2万。汇众独树一帜，提出“百元代办”——只要交100到300元手续费就可以进行房屋买卖，由此吸引了老百姓蜂拥而至，卖方将手中的房，买方将手中的钱，都交到了汇众手里。

　　2005年的汇众，旗风猎猎，胡竑借势“百元代办”跑马圈地，一度将汇众推向顶峰，这一年，胡竑不时以业界代言人的身份在闪光灯下频频亮相，他被视为天津房地产界年度最大的一匹黑马。

汇众公司总经理胡竑(胡宏)

　　资金流黑幕

　　胡竑的“葵花宝典”，就是把行业潜规则里的“资金流占用”做到极限，而汇众的覆亡，也将“资金流占用”三步曲的黑幕曝光于天下。

　　第一步：通过“百元代办”与“限时代卖”获取大量现金流。2005年12月汇众对外发布“贷款+过户=100元”，称“凡需代办过户及贷款手续的客户，仅收取您100元服务费。2个月内，卖不掉您的房，2000元保证金归您”。

　　第二步：占用客户资金后，利用时间差做投资。汇众本没有任何沉淀资金，因为和农行关系不错，在二手房交易中，汇众不用把首付打到银行账户，农行就可以把按揭款划到汇众名下。按照正常程序，银行应该是看到房管部门颁发的“房屋产权证”才能放款，这大约需要20~25个工作日；但是在汇众的操作中，只要看到“他项权证”领取单(他项权证是证明抵押权人对该房屋拥有抵押权的凭证)就可以划款，前后只需要7~10天。而汇众对客户的承诺是：领到房产证后才能放款。这就产生了一个时间差，汇众就在这个时间差内无偿使用这笔钱。它将钱投入其他项目中，玩的是“十个瓶子九个盖”轮番倒。

　　第三步：通过变相收购吃差价。对于按揭房的再次买卖业务，汇众会先用其他客户的定金或房款，为卖方从银行赎出房产证，同时收取买方的定金，和卖方的资金使用费，再拿卖方的房产证到银行办理按揭。这些资金的往来全放在中介公司账户上，便为其挪用创造了先决条件。

　　或者，直接用其他客户的钱买进房产，再以高价卖出，从中吃差价。由于这种赢利模式几乎全靠挪用客户资金实现，因此公司必须用各种借口拖延客户资金兑付，套利资本因此大量存在。一般情况下，买卖手续45天可办完，但汇众一般会拖到3个月或半年不等。

　　就这样，汇众获得了大量现金流，用于各种投资。这种类似于银行贷款融资又不用付利息的手法，让汇众尝到了很多甜头，扩张的步伐大大加快，甚至远远超过当年的顺驰。