车库产权法律缺失

　　对于越来越多的拥有私家车的业主来说，也许如何为自己的爱车找到一个合适的“住所”是一件不亚于给自己找个好房子的重要事情。而一些开发商为小区地下车库开出的昂贵出租出售价位，却令很多有车业主都倍感无奈，望“库”兴叹，从而形成了很多露天停车位“火爆”的小区，地下车库却“冷冷清清”的“怪”现象。

　　面对着或者高价购买地下车位，或者自家车辆无处可停的两难处境，很多业主表示了不满和困惑，而令这些业主更加想不到的是，即使一时咬牙“买下了”这样的车库，也将有可能在车库拥有期限问题上埋下隐患。天津海畅律师事务所的肖律师表示，在有些情况下，开发商的出售车位实际上是一种租赁行为，车位款项属于场地占用费用，根据合同法的相关条款，租赁合同最长期限为20年，超过20年的合同部分在法律上是无效的。

　　对于车库的出租与出售，目前我国法律还存在不少空白。肖律师认为居住小区的地下车库被开发商出租出售历来被人们视为是理所当然的事情，而事实上却远非如此简单。由于现在《物权法》尚未正式出台，因此现在的《物权法》草案只能够作为参考，不具有法律效力。

　　南开大学法学院陈耀东教授认为，如果地下车库没有被计算入小区商品房的公摊面积，那么开发商拥有地下车库的产权，如果地下车库已经被计算入了小区商品房的建筑面积之中，那么在业主购买的商品房中已经分摊了地下车库的面积，地下车库应当属于所有业主共同所有。

　　在第一种情况下，因为开发商占有地下车库产权，所以有权对它进行出卖出租。在第二种情况下，开发商不能对地下车库进行出卖。而对地下车库的出租，理想状态下，应当由业主委员会通过讨论决定租金的价格并对于资金的使用情况进行管理与监督，确保所有的租金以及其所产生的利息平等的应用于全体业主身上。

　　天津市房管局的一位负责人也表示，现在还没有明确的法律条文对地下车库的归属问题进行规定。在很多权属界限不明晰的情况下，没有办法为地下车库办理产权证明。因此寄希望于《物权法》的出台，能够为车库产权问题提供明确的法律依据。

　　规划车库供不应求　　

　　据塘沽区规划局的一名相关负责人分析说，居住区停车难的问题一般集中出现在老式小区中。按照原来规划建设的老式小区一般没有车位或者只有少量车位，在现在私家车数量急剧增长的情况下，老式小区有限的车位数量很难满足不断增加的有车业主的需求，停车难的问题随之产生。他认为，老式小区的车位配比低同私家车保有量快速增长之间的矛盾，是一个历史遗留问题，如果不改变小区的硬件条件，停车难的问题确实很难解决。

　　相对于这些老式小区来说，这名负责人认为新建的小区在这方面的情况要好一些。根据2005年1月1日起开始实施的《天津市建设项目配建停车场（库）标准》要求，对于新建建筑面积大于1000平方米的民用建筑物，每户建筑面积大于100平方米的住宅，要按每1户1个的标准配建机动车停车设施，每户建筑面积小于或等于100平方米的，按每户0.7个车位的标准配建停车场(库)。小区车库配备比率的提高，对于预防新建小区出现停车难的问题将起到很大的作用。但是他同时认为，这一规划标准仍然不能完全解决居住小区停车难的问题，特别是高峰期小区车辆的拥堵问题将可能在未来进一步加剧。而他认为，物业管理的不断完善以及小区持车业主素质的提高对于缓解小区停车难的问题也将具有重要的意义。　　

　　车库管理尚需完善

　　对于小区停车难的问题，物业公司的管理尚需完善也是重要原因之一。业主王先生抱怨说，在他的小区中，有的业主租了停车位之后，却并不使用，像自己这样有车却没有停车位的业主只能看着车位白白闲置，却没有办法。他希望物业公司能够根据业主的实际情况对于车位进行分配，通过协商，将车位及时调整给急需的业主。除此，物业公司对于乱停乱放，特别是容易造成安全隐患的侵占消防通道等行为管理的不到位，对于外来车辆的监管不力以及对于露天停放车辆的保护不充分也成为受到业主抱怨的主要方面。

　　天津物业管理协会的夏秘书长表示，居住小区普遍存在停车难的问题，规划上车辆配比的不足和私家车的增长过快都是主要的原因。特别是小区地下车库的产权不清更加剧了这种状况。例如很多居住小区的居民因为开发商对于地下车库的出售价格昂贵，在购买了车库之后还要定期向物业交纳一定的管理费用，而宁愿占用露天停车位的有限资源，也不愿购买或租用地下车库。她表示，如果地下车库的产权是属于全体业主的，那么很多问题就可以通过业主委员会来解决，情况会好很多。

　　同时，她表示，现在小区停车难的问题确实普遍存在，从物业公司的管理角度，将提高服务质量，加强管理，对于停放在小区的车辆进行引导，对于发生的纠纷进行及时的劝解，并防止车辆停放在消防通道等重要公共地域，保障小区所有业主的安全。

　　夏秘书长表示，现在小区的停车问题仍然存在着很多管理规范上的漏洞，希望制定中的《物业管理条例》的修订版，可以给物业公司在这方面提供更多的依据，从而更好地协调缓解小区停车难的问题。(付献杰 胡俊鹏)