分析：07房价依旧会上涨 但涨幅将会维持理性
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| 2007-3-13 15:02:22 |
人民网·天津视窗3月13日讯：2006年对于中国的房地产业来说，无疑是一个政策调控年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。经过了两年暴风骤雨般的政策调控，房地产市场在陆续向政府预期的目标迈进。
总体来看，虽然房地产市场的问题多多，但国家围绕房地产市场进行的宏观调控依然取得了空前成功。这种成功表现在两点：一是维持了房价的适度涨幅，没有迫于舆论的不当压力而采取对中产阶层具有极强杀伤力的价格打压政策；二是迫使各地政府转变思路，注重经济适用房和廉租房的建设，弱势群体的利益开始受到重视。
我国目前房地产市场面临三大困境：其一，人多地少；其二，经济增长速度处在过热的边缘；其三，贫富差距。人多地少，决定了城市化的约束边界，土地的有效供给依然是紧张的。而经济增长速度徘徊于过热边缘，决定了房地产资产化的要求普遍相当高。再者，贫富悬殊，决定了中低收入阶层的住房需求难以通过市场化方式解决，构成人口数量众多的此阶层对房价的上涨持反感态度。
近年房价快速上涨，造成整个社会的道德风险增加。2006年始，政府开始关注中低收入阶层的住房保障问题。“国六条”和“国15条”均指出，“十一五”时期，要重点发展普通商品住房，重点发展90平方米以下的住房，加快城镇廉租住房制度建设，各地年内必须建立廉租住房制度，要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设；规范发展经济适用住房。各地政府在住房规划中纷纷提出增加经济适用房和廉租房的供应。
实际上，有关房地产市场的政策调控，总体是好的、成功的，但执行上却有很大问题，关键是相关部门对政策重点把握不准。本来政策的重点在于大力推动普通住宅、廉租房和经济适用房的建设，但在实际执行层面上，这个问题却与技术问题过多地 纠缠在一起，演变成了沸腾一时的“90平米”之争。
展望今年前景，就房地产市场而言，2007年会表现为有趣的一年，各种问题将会逐渐清晰化。
首先，房地产商作为一个商业集团，既没有责任，也无能力解决社会性问题。照顾弱势群体，乃是政府天经地义的基本任务和职责，关于这一点将会得到明确。而在政策上，各地政府也将加快落实步伐，开始承担起解决中低收入阶层住房需求的责任，比如前段时间北京市就有关于在2007年就将采用回购二手房的方式，向社会弱势群体提供30万平方米的廉租房的讨论。
其次，政府开始正视社会道德风险的问题。一个健康的社会，应该鼓励的是致富而不是贫困，应该支持的是创业，而不是救济。如果“贫困有理”、“贫困就是索求的根据”等类思想一旦成为社会基本逻辑，对社会将意味着巨大的道德风险。因此，预计各地政府的政策操作重点是稳定房价，而不是打压房价；是提供适当的经济适用房和廉租房，而不是全力解决弱势群体的居住问题。
第三，城市化使得三、四线城市获得发展良机。纵观多年来的政策路线，我国政策执行的规律总是这样的，首先是“一刀切”，然后是调整，最后是规章。按照这个规律，2007年我国的房地产政策将进入一个精细化的阶段，普遍性的政策将会有所分别地加以操作。那些房地产刚刚启动的三、四线城市，依然有机会发展房地产，外资和民营经济从一线城市的房地产市场走向二、三、四线城市市场，将会是一个流行趋势。
整体上看，全国范围内，2007年的房价依旧会上涨，但涨幅将会维持理性。而房地产投资受到总体投资下降的影响，估计增幅将维持在20％左右，难有可观的突破。
从企业层面考察2007年的中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同城开发企业多会通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业则重点寻求困境下的生存空间。开发商之间本着不同目的联合，启动了2006年房地产行业企业并购热潮引擎，预计2007年房地产企业并购将在2006年的基础上，得以延续并进一步发展。
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