拒交物业费——难解纠纷

　　对于所在小区物业公司提供的服务不认可，对收款的金额不认同，很多业主会采取直接对物业费说“不”的方式来宣泄自己的不满。但是通过这种方式取得满意结果的业主恐怕不多，且一旦发生诉讼，容易将自己置于不利的位置上。据了解，某地区法院受理的物业公司对业主拒交物业费提起的诉讼中，业主败诉的比例占到了90%以上。

　　海畅律师事务所的肖律师认为，从理论上说，虽然业主不缴纳物业费多是自发行为，但是这种行为却与合同法中的抗辩权不谋而合，当物业公司的服务真的没有达到相应要求的时候，业主确实有权利拒绝缴纳物业费用。但是在现实操作中，由于一方面，物业服务是否达到标准较难判断且不易取证，另一方面，确实存在少部分业主借机恶意拖欠物业费用的情况，因此，在法律诉讼中，明显违反了缴纳物业费这一合同条款的业主往往处于劣势，成为败诉的一方。因此，不缴纳物业费的方式容易使业主处于被动的地位，“有理也变没理”。

　　同时，拒绝缴纳物业费的方式也无益于问题的实际解决。天津物业协会的夏秘书长认为，很多业主对于自身同物业公司的关系摆位上并不正确。一些业主将物业公司视为对立面，在出现了问题之后，特别是在协商未果的情况下，容易采取不缴纳物业费用这种极端的方式来加以解决。而这种方式在实际上只能是激化双方矛盾，使物业公司的服务因资金保障的不足而发生更大的滑坡，进而导致业主更加不满，形成纠纷。因此，这种方式不可取。

　　业主委员会——尚需完善

　　业主委员会是近年来越来越为人熟悉的一个名词，但是很多人却并不真的理解它的含义与职权。所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。

　　虽然国家的相关法律法规对于业主委员会都有了明确的规定，如果物业委员会能够很好地执行相应职责的话，那么很多物业纠纷应当迎刃而解。但是现实中，业主委员会的作用发挥却仍需完善和加强。据相关报道，在很多物业纠纷中，小区的业主委员会并没有起到相应的协调作用，在笔者接触到的一些小区里，也有一些业主对于本小区的业主委员会形同虚设颇有意见，甚至很多小区并没有业主委员会。

　　针对这种情况，塘沽区房管局物业办的鞠主任认为，这种现状是有很多原因的，但是业主委员会制度尚处于发展阶段还不完善是其关键性因素。同时，很多业主委员会成员素质和意识也有待改变和提高。一些业主委员会成员对于自身所具有的权利和义务并不完全了解，还有的业主委员会片面地认为其只是配合物业公司进行工作的。鞠主任表示，作为业主委员会的监督机构，他们将在以后的工作中尽量做好宣传工作，帮助所辖的业主委员会成员提高素质，加强工作，尤其是帮助他们树立起“花钱买服务”的观念，成为物业公司与业主们沟通的桥梁。

　　业主维权——理性为先

　　物业公司所负责的事情应当说和业主们的生活紧密相关，和物业公司的关系毕竟还是以和为贵，寻找到发生纠纷时的良好沟通途径，才是上上之选。对此，相关人士对于业主的维权问题提出了自己的几点建议。

　　首先，业主提高维权意识，充分发挥业主委员会的作用。肖律师认为，作为全体业主代表的物业委员会可以代表业主对于物业公司的服务进行监督，当遇到一些小问题纠纷的时候，可以通过沟通协商的方式来加以解决，这也符合和谐社会的要求。如果物业公司的服务确实存在严重问题，业主委员会可以代表所有业主行使职权，更换物业公司。当确实出现大的纠纷需要诉诸法律时，业主也可以在业主委员会的协调下，采取集体诉讼的方式，不但可以防止司法资源的浪费，而且也可以大大降低诉讼的成本。

　　其次，业主行使自身知情权，详细了解同物业公司的合同内容。夏秘书长认为，在物业公司同业主委员会签订的合同中，有对于该小区物业服务标准和内容的具体界定，很多小区业主对于服务内容的范围不清也是发生物业纠纷的一个原因所在。因此，她认为，加强物业公司同业主的沟通，提高宣传力度，将有助于业主明确服务标准，减少不必要的矛盾。(付献杰 胡俊鹏)