人民网·天津视窗3月27日讯：世界上并非所有大城市的房价都在上涨。香港住宅市场出现过大跌：房价2005年第三季度猛涨20%以上，但在去年同期却下跌2.6%；在澳大利亚，悉尼房价的上升就落在全国平均水平之后。

　　尽管对于这些大城市的房价是否会下跌的争论还在继续，但在上述地方出现的下跌情况依然值得人们警醒。一旦这些地区房价下跌，楼市崩盘，这些屋主该如何面对可能出现的还贷危机，政府又该如何运用金融工具调控？

　　中央银行至关重要

　　现在人们最为担心的是，有没有什么办法可以控制住高企的房地产市场？如果说要以史为鉴的话，各国的中央银行将会在这种经济崩溃中扮演极为重要的作用。

　　英国皇家特许测量师学会的首席经济专家米兰·卡特瑞（Milan Katri）表示：“我们从历史上学到的教训就是，过去应对房地产崩溃危机的政策几乎多多少少会有些缺陷。”

　　卡特瑞提到，20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。“看看上世纪90年代。当时，日本的决策者没能快速利用利率杠杆抑制经济急剧滑坡。”

　　1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，东京的地价价值和价格严重背离。而日本政府宽松资本管制状态正支持了泡沫经济时期投资过剩，住宅市场泡沫严重。虽然1989年年底日本政府知道了问题的严重性，中央银行被迫动用利率手段，但为时已晚。泡沫破灭，导致股价和房价大幅下滑。仅1990年日经指数就下跌了40%，平均地价也狂跌46%，大批的企业、证券公司和银行转眼间就陷入巨亏的状态。

　　日本政府的失误表现在，在接连放弃对金融业的种种限制后，未能根据情况的变化采取相应的金融监管措施。比如1990年日本政府宣布对地产行业信贷采取“总量控制”时，不少大银行我行我素，继续通过其子银行向不动产业扩大贷款，而日本政府对这种明显的违规行为却采取了睁只眼闭只眼的态度；另一个失误是较长时间内维持低利率，错过了金融紧缩的时机。1985年以后，资本大规模流入，股市、房市、土地等等，资产价格泡沫急遽膨胀。政府的货币政策试图通过低利率转变资本流入的态势，但低利率不但没有阻止资本流入，反而在日元不断升值预期的刺激下不断流入，进一步支持了资产价格上涨，形成了资本不断流入、资产价格不断上涨的恶性循环。

　　而同样的一幕也在英国上演，英国几乎在同一时期也经历了同样的房地产泡沫破灭问题，当时英国在不到一年的时间内进行了两次大幅加息，最终导致了房地产崩溃。

　　贸易壁垒会影响房价

　　3月21日美联储宣布连续第6次维持5.25%的利率不变，虽然声明中去除了“货币政策未来可能进一步收紧”的字眼，但对通胀的忧虑程度丝毫不减，反而强化。美联储认为，核心通胀“正在升级”，且仍是“首要关注焦点”，这显然较1月声明中的“温和改善”大为强硬。许多专家同时也表示，各国的中央银行已经吸取这些教训，更好地理解全球经济和央行工作的影响力，正在力图避免日本和英国的历史重演。美国对于通胀情况十分关注就是一例。

　　因此《新闻周刊》报道称，除了各个中央银行的政策外，这些顶级城市的房地产行业更大的威胁来自保护贸易论者、反对自由贸易论和区域间贸易灵活性的消退。这些情况不单在一些发展中国家很常见，在欧洲和美国最近也出现了这种反对贸易自由的迹象。为了控制廉价进口商品的流入，美国国会的民主党领导者们近期就可能会要求暂停与哥伦比亚和秘鲁的自由贸易协定谈判。这些贸易壁垒和流通控制无疑都会减缓全球经济增长，最终也会影响到房地产市场，在过去就曾发生过类似的事情。在上世纪20年代，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

　　据统计至1925年迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。在此期间美国的房地产飞速增长，但是却在一些贸易保护的政策出台后出现崩溃，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

　　如果那些金融行业的“掮客”们，找不到办法确保自身繁荣并更快地对其他地区的房产产生带动效用，他们自己的房产最终或许也会受影响。（刘关）