人民网·天津视窗4月13日讯：刘先生是在开发区工作的外地人，看到同事都在谈论房子，办公室里业主也一天天多起来，他也坐不住了，因此也决定在滨海购房置业。“手握一套房，心中不再慌”已是当前众多购房人的心态写照。

　　当“全民购房”运动在滨海新区兴起时，各种观点迥异的声音也开始交锋。“看涨论”和“必跌论”此起彼伏，“顶点说”和“拐点说”不绝于耳，而且引用的论据都似乎非常有说服力，令购房者无所适从。

　　持有“开发过剩论”“地产虚火论”的人认为，目前滨海新区人口的增长速度远远低于开发商盖房子的速度，市场将逐渐出现供过于求的过剩局面，一些投资者过分看好滨海房产的升值潜力，盲目跟风购房。而购房不是为了自己居住，而是出租获得租金收益，或是等房价上涨后再转手，赚取增值部分。

　　而那些对滨海房地产“看涨”的人的理由是，滨海新区的经济发展仍然有相当大的空间，这势必将给滨海房地产的长远快速发展带来巨大的机遇。就开发区而言，每年至少2万人口的增幅，较大的真实需求也是客观存在的。而且就目前的房价，虽然上升速度不及过去几年那样突飞猛进，但预测仍有10％－20％的增值空间，这种状态下，良性的投资需求也是存在的。

　　两种观点谁是谁非？究竟什么才是滨海新区的房地产发展真相？从经济学的角度看，房屋作为一种商品，供给和需求很大程度上决定了房价的走势。那么滨海新区的房屋到底有多少人在居住？小区入住情况怎样？没有调查就没有发言权。抛开之前所有观点，记者对开发区和塘沽区较为典型的新建小区进行了实地调查，通过走访各小区物业公司，获得了小区入住的第一手资料，力图从小区入住情况，把脉滨海新区房屋供给与需求之间的平衡状况。

　　半年内超八成业主办入住

　　按照小区交接程序，楼盘竣工建成后，开发商通知业主到小区物业公司办理入住手续，领取房屋钥匙。据记者在塘沽区两个入住近半年的小区调查中了解到，办理入住手续的业主均接近九成，为小区的快速成型开了一个好头。位于塘沽区杭州道附近的水景花都项目，据新华物业公司的陈女士介绍，自去年12月份入住以来，小区800多户业主中，已经有80％－90％按照规定办理了入住手续，随着时间的推移，这个数据还将上升。位于塘沽紫云居住区的幸福家园，办理入住手续的住户比率则更高。据该小区物业公司陈先生介绍，总共564户中已有539户业主办理了入住手续，达到95％以上。

　　办理入住手续后，对于业主来说，开始真正掌管自己的房产。从以上两个新建小区了解到，办理入住后有近三成业主陆续开始装修，随着家装市场在年后逐渐升温，这个数据也将迅速增大，装修施工的噪音让人气冷清的新小区显得比较热闹。

　　相比之下，开发区的新建小区办理入住手续的比率则较低。据调查，入住一年的泰达时代小区，仅约八成的业主办理了入住手续，而稍早入住的开发区雅都天元小区，该比率达到92％，这个比率与入住仅半年的塘沽区新建小区的比率持平。

　　在采访中记者了解到，目前仍未办理入住手续的业主，基本将房屋暂时空置起来，或等待买家，或等待租用毛坯房的租户。

　　一年后四成房屋已住人

　　较高的办理入住手续比率，并非意味着较高的实际居住比率。据调查，开发区雅都天元小区包括租户在内，实际入住的居民户数占整个小区户数的40％左右，2006年3月份入住的泰达时代小区也基本是这个比率。在小区全部1029户中，也仅有400余户实际入住，而其余六成左右目前处于空置状态。

　　如果从装修的情况看，比率则会高不少。从雅都天元小区了解到，有70％以上的房屋已经装修完毕。对于已装修而未住人的房屋，一部分是为了等待装修余味散发后入住，另外一部分则用于出租。

　　三年后小区基本成型

　　自2005年年初入住的开发区泰达新天地小区，总共176户，已有110户实际有人居住，入住两年后达到62％的实际居住比率，比入住一年的开发区新小区高出20％。

　　属于塘沽区管辖的米兰世纪花园，包括别墅和多层住宅，总户数为1260户，分别从2004年7月份、11月份和2006年元旦分三期入住。目前办理入住的比率为98％，实际已使用的房屋达到七成以上，完全空置的房屋微乎其微。经过三年的小区发展，目前该小区已经基本成型，居住氛围比较浓，社区的商业、餐饮和娱乐等配套设施也很完善。

　　由于与开发区仅一街之隔，米兰世纪花园的发展与开发区其他新建小区具有一定的可比性。同样入住三年的开发区桐景园小区也基本成型。

　　新建小区出租率约一成

　　入住半年内的小区，由于物业掌握的情况较少，目前还无法提供比较准确的资料，而入住一年后的小区，房屋的出租率一般在一成左右。据调查，米兰世纪花园的出租率大概在10％－15％之间，其中多层住宅出租率较高。别墅由于租金较高，仅少数公司租来用于办公，别墅业主自住居多。位于开发区第二大街的泰达新天地小区，由于毗邻华纳高尔夫球场，外籍人士比较集中，涉外租赁也比较盛行。

　　调查手记

　　此次调查，记者把切入点瞄准各个小区的物业公司，毕竟只有他们才对所服务小区的入住情况比较了解。通过对分布在塘沽区和开发区的8个小区进行走访，记者了解到，这些被调查的小区，都呈现出较快的发展趋势。一般入住三年内，小区都趋于成型。成型之后完全空置的房屋还是占少数的。

　　不过需要注意的是，住宅开发与小区入住之间有大约两年的间隔。被调查小区都是3年前开发的。它们的入住情况表明，当年的开发，是比较符合未来两年的居住需求的。对比过去几年，当前塘沽区和开发区的住宅开发速度有了明显的加快，但同时经济发展和人口的增幅也在加快和加大。因此房屋供给和居住需求都在上涨，从这个角度来说，未来滨海房地产发展依然处于快速发展阶段。(宋晓鹏 蔡伟)