进退维谷商品房预售制
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| 2007-4-30 16:13:33 |
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜称，预售款是开发商主要融资渠道，他们名正言顺拿业主的钱盖楼，不用付任何成本。在房地产官司中，70%到80%都与期房有关。有消息说，相关部门正在考虑对商品房预售款进行专户管理。（央视《经济半小时》4月29日）
近几年，由于商品房预售款使用失范而导致的项目烂尾，及其引发的官司可谓层出不穷、屡见不鲜。于是，商品房预售制招致了普遍的质疑，相关部门酝酿当中的“专户管理”也证明情况之严重已到了令人无法容忍的地步。
可见的事实是，现实中地产商对商品房预售款的移花接木，甚至连行业“潜规则”都不是，几乎每一家房地产企业都在运用预售款或实行滚动式开发，或进行其他投资从中套利，真正做到专款专用的房产企业真可说是凤毛麟角。
无疑，这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，潜藏着巨大的道义风险和资本风险。在目前房地产企业资金链普遍性紧张的情况下，滚动式开发必然殃及业主正当权益的获得，他们当中的很多人不得不付出漫长的等待成本、期房和现房迥然不同的欺诈成本、甚至还有让人心力交瘁的诉讼成本；而更可怕的后果是，在房地产企业欲壑难填的扩张之路上，一旦其资金链訇然断裂，不仅房地产企业、银行将要为此付出沉重代价，项目烂尾显然也在所难免，业主的预售款难免付诸东流。
毫无疑问，房地产企业这种任意使用预售款的做法，是在慷老百姓之慨，其中除了利益导向的为所欲为，哪还有丁点责任意识和契约精神存焉？
然而话又得说回来，如果房地产企业都恪守专款专用的准则，对老百姓来说是否一定是好事呢？事情也不是这么简单。众所周知，中国目前房地产市场供给总量本就严重不足，滚动式开发固然是地产商人利益最大化的手段，但也不能否认它间接给房市带来了增量，对于房价的回落不能说一点意义都没有。
而今，如果我们勒紧对预售款的管制，可预见的局面就是：其一，地产企业开发遭遇坚冰，房市供应量骤然减少，而需求依然旺盛，房价上升应为必然；其二，肯定有不少中小型房地产企业被扫地出门，地产市场垄断状况加剧；其三，持续不减的盈利欲望，促使房产企业寻找新的融资渠道，投机性很强的国际游资由此乘虚而入，增加房市的不确定性。
至此，我们可以清晰地看到笼罩在商品房预售制上的悖论和难堪——继续维持吧，有辱商业伦理的大节，毅然取消吧，市场风险接踵而至，总之是进退维谷、动辄得咎。或许可以这么说，商品房预售制就是中国经济转型期的一个切片，其见证的是从人到制度在矛盾纠结中的频频失态和左支右绌。
但无论怎样，商品房预售款的滥用及其预售制的巨大漏洞构成了房地产市场致命的硬伤，在不伤害市场正义和公众权益的情况下如何起而拯之，考验着有关部门的治理智慧。(张若渔)
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