从“物业自治管理办公室”成立第一天起，宋继池大爷就一天没歇着。

　　人民网·天津视窗6月12日电：去年年底，科园公寓小区的物业管理公司突然撤离，面对社区物业管理的空白，小区所属的邵公庄街西青道第四居民委员会（以下简称“西四委”）组织居民临时成立了物业管理委员会（以下简称“物管会”），对科园公寓实行“准物业式”的业主自治管理，暂时维持了小区的正常管理生活，但仅仅过了三个月，这种业主自治管理方式便暴露出物业费收缴率低，只能勉强维持小区各项开支的问题。那么，业主自治的管理方式是否可行，业主满意程度如何？自治管理的模式究竟符合不符合法律规定？有关部门如何看待这一现象？记者对此进行了一系列的调查。
 
　　【模式一】

　　■居委会能否胜任“二合一”的物业管理工作

　　■缘何物业费收缴率只有60%

　　红桥区科园公寓的部分业主因物业服务不理想等原因而拒绝缴纳物业费，逐渐形成了恶性循环。去年年底，物业公司以亏损严重为由，擅自撤离了科园公寓。之后，“西四委”主动联系了几家物业公司，但这些物业公司都不愿接手。随着元旦和春节临近，考虑到小区不能没有物业管理，“西四委”只好选择“自治”，与7名业主代表组成了“物管会”，并聘请人员对科园公寓实行“准物业管理”。据“西四委”的刘主任介绍，“物管会”的成员全都分文不收，为业主们义务管理小区物业。居委会还规定“物管会”每周一下午召开全体会，及时商议管理中遇到的问题，大家一起提出解决方案。

　　“准物业管理”的主要内容是保洁、保安、公共照明等服务。现有包括保安、保洁员、收费员在内的9名物业服务人员，小区入口24小时有保安值班，公共部位每天清扫两次，楼道每周清扫三次，“西四委”的主任们也经常帮助清理卫生。“物管会”接手物业管理的第一个季度，利用存车处、出租房屋的收入作为物业支出，未向业主收取物业费；第二个季度，“物管会”增加了服务项目，收支难以平衡，于是开始按照独单每月4元、偏单和三室每月6元的标准收取物业费。虽然这种收费标准远远低于以前的物业公司，但业主们不配合，收缴率也只能达到60%，再加上存车处和出租房屋的收入，勉强能够维持日常管理工作。

　　【问题一】

　　居委会：40%业主不缴费难以长久

　　面对物业费收缴率低的难题，“物管会”日前在小区醒目位置贴出了物业管理的8大问题的解答，包括物业费使用的透明度、居民屋顶漏雨如何维修、服务人员的具体报酬等，向业主做了明确的解释，但效果也不是很好。对此，居委会的刘主任表示了担忧：“由于没有物业管理的经验，‘物管会’还处在探索的阶段，不少问题还需要进一步的完善。‘物管会’准备近期贴出通告，对积极缴纳物业费的业主予以肯定和鼓励，对没有缴纳物业费的业主予以提醒，但始终觉得这不是长久之计，可现阶段我们也没有什么特别好的办法。”

　　红桥区物业办的有关负责人向记者表示，目前正在进行旧楼区物业管理的规划工作，大部分的旧楼区将逐步列入旧楼区物业管理的范围之内。“业主自发成立的社区自治所收取的费用不能称其为物业费，而是‘管理费’。‘业主自治’也不属于物业办的管理范围。”

　　●声音：居委会牵头自治管理比物业公司的“外人”管理更容易被业主所接受，以“德”治理小区更符合民情，“便民”服务能使住宅配套建筑的使用更贴近业主的要求，也可使业主少一分对“外人”频繁更换的担心。本应为自己交钱远比给“外人”交钱容易得多，但竟有40%的业主却不去考虑这点。