自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。加息可能成为当前楼市的“退烧药”吗？多数业内人士认为，加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。对于当下的楼市而言，降温还要问源头。      

    加息，温和增加负担

    银行贷款基准利率上调0．27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0．09个百分点，对房地产市场的影响将体现在两方面：对于购房人而言，加息意味着温和增加负担。以50万元20年期房贷为例，加息前，按实际最优惠利率6．12％计算，利息总额为368045．35元，月还款3616．86元。加息后，最优惠利率调整为6．2730％，利息总额为378723．29元，增加约10678元；月还款3661．35元，实际月供增加约45元。

    尽管单独看一次加息增加的还款额不算大，尽管5年以上长期贷款利率调整幅度相对较小，凸显了央行尽量减少加息给购房人群带来还贷负担的一片苦心，但联系到最近7个月内3次加息、33个月内（自2004年10月以来）7次加息，购房人因此累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10％。这对于普通工薪阶层还是有压力的。

    经济学家易宪荣据此认为，高利率势必会抑制房产投资者的需求，会大大改变买房人对未来的预期，扎堆购房的现象也会减少。但前6次加息后的楼市走势证明，这种“通过影响房产需求方来影响供给方从而让房价降下来”的美好愿望从未实现过。

    事实上，房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下，难以抑制。在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求一起释放，“该买的还是买”。对于开发商，加息理论上会带来开发成本提升。摩根大通中国证券市场部董事总经理李晶说，因为借钱要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。但渤海证券的地产分析师秦洪认为，开发商在房地产业景气高昂的大背景下，会通过提价等方式轻松地化解这一成本。的确，相对于房价高涨带来的收入，加息对开发商而言不过是“毛毛雨”。譬如地产龙头万科日前公布的6月份销售数据显示，火热的行情为其带来了每平方米销售收入增加1000多元。

    房价飞涨原因何在

    中共中央党校研究室副主任周天勇教授判断，单独的加息不会对房市有太大的影响。而近来关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“6个月上涨50％”“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？

    从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求导致房价上涨。国家发展和改革委员会公布的数据显示，1至4月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2倍多，且销售面积增幅高于竣工面积增幅6．7个百分点。

    从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过万元／平方米的关口。6月21日，上海杨浦区的新江湾城Ｄ1地块竞拍成交的楼面地价就已高达12509元／平方米，接近其周边在售新房的成交价。这不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。房地产研究者顾海波指出，土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。