人民网·天津视窗8月1日电：近日，北京房价开始喊跌，网上也有人一直在质疑天津的房价上涨太快。究竟是什么支撑着天津房价如此快涨？其中究竟有多少泡沫？天津真的如一些人所言是虚假繁荣？记者特就此采访了相关人士探究事实究竟。     

    近期，受畜禽存栏量减少、养殖成本增加等因素影响，我国大部分地区猪肉、鸡蛋价格呈现快速上涨势头。 针对这种现象，国家开始展开措施大力调控肉、蛋市场，仅仅时隔一日，农业部信息中心向本报提供的全国农产品批发市场信息监测数据显示，猪肉批发价格在连续上涨之后即出现小幅回落，之前受到波及的鸡蛋、蔬菜、水果价格均应声回跌。相对于调控效果明显的肉、蛋市场而言，楼市依然上涨的房价成为众矢之的。自2006年起，针对房地产市场的宏观调控政策频出，9070政策、土地增值税、营业税、物业税等新政无不直指楼市，但每次新政出台后房价不但没有下跌，反而促使了其新一轮的上涨。

    一段时间以来围绕房价到底是涨还是跌，两种截然相反的观点展开激a烈交锋，参与这场“房价口水战”的有官员、有开发商、有知名经济学家，他们的论战再次将楼市调控和房价问题推到了风口浪尖。

    任志强在2007年2月7日做客人民网时，表明了他的观点:“如果继续保持供不应求的局面，中国房价将再涨十年”。在肉、蛋市场调控后，他再次撰文，就楼市调控与之对比，深刻反思楼市调控之痛与楼市持续高涨之因。与任志强相似的，一些地产业内人士也纷纷就楼市调控与肉、蛋市场调控进行对比分析，试图寻找出楼市调控日益严厉，房价上涨却日益迅猛的深层原因。

    对于逆势而上的房价，其中原因错综复杂，包括土地建安成本的上涨、土地资源稀缺、开发商蓄意炒作以及投机性购房等等，但大部分业内认为支撑房价上涨、政策屡屡失效的根本原因仍是广大消费者对房地产的旺盛需求。

    天津楼市需求依然旺盛

    天津作为中国新的发展重点，其楼价也在近几年开始迅猛增长。对此，不少人表示了批评和担忧。他们认为天津虽然潜力十足，但因为市场相对弱小，目前如此快速的涨法有点虚热迹象。

    也有人对此提出反对意见，认为天津正处于上升期，实际需求和消费能力远超出一些人的估计和预想。事实到底如何？根据供需原理，相对反映真实需求的二手房市场也许可提供点参考。据统计，2007年天津二手房较2006年交易量也出现了明显的回暖，交易量大幅上涨。

    记者从有关部门获悉，上半年天津市二手房市场交易回暖现象明显，日成交量基本维持在2万平方米上下，达到今年月平均交易量的一个高峰。5月全市共交易二手住宅4856套，成交面积36.5万平方米，成交金额15亿元。5月份全市成交价格继续上扬已突破4200元/平方米，市内及郊县地区均有2%的提升。中心城区二手住宅平均价格为5305元/平方米，郊县二手住宅平均价格达到3100元/平方米。

    对于天津房地产市场特别是二手房市场的发展前景各业内人士均表现出了乐观的态度，21世纪执行总经理王新对记者表示，从宏观上来看，近几年仍然将是中国经济高速发展的时期，中国作为全球发展最快的庞大经济体，预计未来5-10年仍将持续高速发展，而这一阶段，在任何一个国家发展进程中，都是国民买房买车的阶段，这是规律。

    缩小到天津市场，随着天津城市地位的确立，本市市政基础设施建设不断加快，2003年以来天津由于海河开发、旧城改造等工程，导致了大量的旧房拆迁，统计数据是500万平方米左右，但事实上还可能不止，形成了拆迁户对房屋的刚性需求。再有，由于20世纪80年代出生的人口近几年将进入婚育年龄，且这种刚性需求在一定时间内将持续存在。且随着天津经济的速讯腾分，可以肯定的是，未来居民的可支配收入也不断看涨。据相关资料显示:2006年一季度城镇居民家庭人均可支配收入为3293元，比去年同期增长12.1%。

    天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫也持有相同的观点，他对记者表示，首先随着国家对滨海新区的大力发展，天津正面临着重大开发开放，未来必将迎来更多的外来人口，目前外埠人员甚至是国外人员在天津置业的人群已经较以前有明显增长。

    其次，2008年奥运会临近，天津作为毗邻首都的大城市，作为奥运会的一大分赛场有着良好的发展势头，这对于房地产行业来说，存在着许多商机！外来的大公司以及外来人口拉升了中高端项目的需求。

    据了解，位于西青区中北镇的华亭国际项目的认购总量中，外地购房者约占签约总量的15%左右。

    除此之外，位于老城厢板块的富力城、位于海河沿线板块的北斗星城等房产项目在春节后的销售中也出现了外地人认购量大幅攀升的现象。可见目前天津楼市已经兴起了外地人购房热，一直以来“天津人的天津”这种说法看来将被打破。

    采访中，记者结识了在鼓楼作生意多年的刘先生，温州人，在天津打拼多年的他早已将天津作为自己长久置业、发展的安居地。2007年，刘先生在与鼓楼相距很近的上城豪苑为家人预购了一套160平米的大户型，他对记者说：“这是我第二次置业，这不但离我做生意的地方近，最主要的是我也看好这片区域的未来发展。”

    天津楼市涨中存忧

    市场这种旺盛的需求使得楼市持续繁荣，但对于楼市繁荣期限也有人提出了置疑。

    金领国际企划经理王夙艺对记者说，虽然天津房价持续走高，但我认为未来几年整个楼市的走向将遭遇风险，目前二手房的回暖虽然表现了市场的有效需求，但在其交易量迅速上涨的同时也会对商品房造成不小的负面影响，因为目前天津房地产市场上购房者中的主流仍然是本地人，也是就说整个市场是依靠有效需求来推动需求，在投资性购房不明显的城市中，一二手房地产市场的联动作用就会甚微，像武汉、温州等城市，二手房是带动一手房市场的，但天津则不然，目前二手房的大幅度回暖即会造成商品房市场的销售不畅，因为仅有的有效需求由于商品房价格过高被挤压到了二手房市场，目前，新近开盘的商品房销售业绩比预期中的要差得多。

    再有本市有相当一部分的刚性需求来自于拆迁户，但这些因为拆迁造成的强迫需求与经济周期相关，并不稳定；婚房也是支撑楼市的一大因素，从一般规律来看，25～35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。但2008年之后，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年之后的结婚人口将比2008年之前下降30%多，这种需求的突然下降。势必会导致房价的下跌。

    奥运概念虽然对楼市产生了积极的效应，但对于天津楼市了来说其不过是一个概念而已，并没有产生实质性的影响，而带动天津楼市发展的主力因素即是滨海新区，目前天津市场上最供不应求的区域即是滨海新区，但就眼下形势来看，滨海新区的确带动了市区房价的上涨，但其并没有为市区带来更多的需求，市区内速讯上涨的房价与为数不多的外来人口几乎不成比例，大部分外来人口多半是在滨海新区投资或者工作的企业、人群，他们一旦在滨海置业就基本不会考虑在市区购房了。

    所以未来随着需求的不断减少，商品房的销售状况令人担忧，而一旦商品房的势头开始下降，那么二手房市场也必将受到影响。任何事物都有其涨跌周期，房地产的周期为8～10年，中国房地产自1998年开始发展，到目前已经接近其旺盛周期，所以未来几年，中国某些地区的房地产业将面临调整，当然这其中也不排除天津。