人民网·天津视窗8月24日电：买房投资与买房自住相比，目的不一样，选房的策略也有所不同。用置家的心态去投资房产，并不可取。置家，为的是改善居住环境。投资，追求收益的最大化才是根本。      

    关注区域成长性

    房子是否升值，以及升值空间的大小，与房产所处的区域有着密切相关的联系，房产随着区域的升值而水涨船高。购房者买房用于自己居住，目的是改善居住环境，一般会考虑交通的便利性、生活配套的完整性和居住的舒适性等几大因素，因此更加关注房产所在区域目前的状况。而房产投资，因为需要利用时间的推移，房产升值后通过转手获得投资收益，相对于买房自住，更应关注区域未来的发展前途，也就是说区域有没有成长性。一个有着良好的成长性的区域，随着翻天覆地的变化，房产价值也将随之翻番增长。

    一些新型的住宅区，比如塘沽的紫云居住区、北部居住区，大港的港东新城，在形成规模之前，往往由于位置较偏，各种配套不完善，住宅建设力度也很有限，房价比成熟区域要低很多。但是随着城市的空间扩张，大批房地产开发商远离竞争激烈的城市核心区，来到发展空间更加广阔的新型生活区进行住宅建设，带动了新型住宅区出现日新月异的变化，从而催生了新型住宅区的房产升值。由于房价的起点比较低，新房较之其他成熟区域具有更大的升值空间。因此房产投资者可以着重关注新型住宅区的市场发展。

    找准房产投资火候

    滨海新区由于各区域间房地产发展的启动时间不同，发展速度各异，造成各区域间房地产的不平衡。有的区域的住宅发展刚刚起步，房地产方兴未艾，如塘沽北部区域、汉沽东风路以东区域和大港港东新城；而有的区域则经历过多年的发展，住宅建设开发已经基本完毕，步入房地产发展的尾声，如开发区第三大街沿线和塘沽洋货市场周边。

    面对发展状况快慢不一的不同区域，房产投资者需要找准介入的火候。一般而言，处于起步阶段的区域，房产升值空间比进入开发晚期的成熟区域更大。房产的升值，主要取决于其所处的地段的升值。起步阶段的区域，拥有广阔的未开发用地，未来仍有较大的开发空间。随着房产商不断推出新楼盘和注入新的建设资金，会直接刺激土地价值的升值，区域内房产价值也不断走高。而且房产商操作楼盘时，也会抓住购房者“买涨不买落”心理，不断拉高楼盘售价。越往后，楼盘的销售价格越高，这个过程中，已售房屋的升值也得到了体现。

    反观住宅开发接近尾声的成熟区域，由于土地稀缺，开发商无法进行扩大再开发，区域发展缺乏后劲，难以形成购房的热点，房产升值比较缓慢。此外，由于这些成熟区域的房价已经达到一个较高的水平，继续上扬的空间比较小。对于注重升值空间的房产投资而言，处于起步的区域，其房产更值得投资。

    好房子不一定升值大

    一些“完美主义”购房者，为了挑选到自己钟爱的好房子，眼光比较挑剔，而且面面俱到。最后可能选到了在地段、楼层、房型设计等方面都有明显优势的好房子，但却为此承受高昂的房价。其实，这种“事事追求完美”的购房心态，对于买房用于自住的人来说，倒是可以借鉴，但是如果为了买房投资，则未必是明智之举。

    房产投资的核心是寻找升值空间最大的房子，而那种质优价也高的好房子，其升值空间一般并不十分出众。在项目销售中，为了引导客户购买，达到全面旺销目的，开发商往往对不同楼层、不同位置的房子进行差别定价。一个项目中，不同的房子，同一时间内最高售价一般比最低售价每平方米高出数百元甚至上千元。

    但当房主将房屋推向二手房市场进行转让时，当年销售时存在的价格差别将不再明显。从二手房市场中可以发现，在同一个小区中，多层住宅的售价除了与楼层有关外，与其他诸如楼座位置、房型等因素不无太大联系；高层住宅的二手房单价则更加趋于一致。而在商品房销售中，楼座位置、楼层差异、房型布局等因素却是开发商差别定价的主要依据。

    因此，对于买房用于投资的购房者，如果确定要购买某一楼盘的房子，应该选择那些售价相对较低的“便宜房”，因为这些房子在出售时，与那些“好房子”的售价并没有太大差别，因此可以获得更大的升值空间，投资者可以获得更多的投资收益。

    房产投资勿迷信品牌

    目前滨海新区新房市场主要是以期房为主，为了利润最大化，开发商往往将楼盘进行概念包装，并通过大量的广告投入形成楼盘品牌效应。

    一些买房用于自住的购房者，会将楼盘的品牌当作一种彰显身份的附加值。许多售价高昂的住宅项目，甚至将楼盘包装成一种身份的象征，最终这种虚拟的“附加值”让消费者埋单。

    对于买房用于投资的购房者，品牌固然是房产升值的推动力之一，但没有必要过于迷信品牌效应。因为通过广告包装的品牌效应，给开发商提高楼盘售价提供了可能。这种含有“水分”的房价，无疑压缩了投资者的收益空间。而且这种品牌效应往往是短期的，在项目销售完后，即退出历史舞台。房产升值还需待房屋建成入住后，通过房屋质量和小区状况得到体现。 (宋晓鹏 蔡伟)