天津：户型比例实行单项、总量两手控制
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| 2007-8-29 14:57:12 |
人民网·天津视窗8月29日电：“天津市的住宅项目严格按照‘90／70’政策进行审批。”天津市规划局常务副局长8月21日尹海林接受中国经济时报记者采访时表示，自去年“90／70”政策出台之后，新出让的土地严格按照政策执行，每一个住宅项目，中小户型的建设必须比例达到70％以上。
天津市各相关政府部门共四道关口保证了“90／70”政策的良好执行。首先，在土地出让环节，出让合同明确规定，中小户型的建设比例必须占70％；申报详细规划的时候，也必须填写中小户型的比例；此后，向发改委报计划，再由建委发放施工许可证。这四个环节都严控70％的中小户型比例，任何一关过不了，都无法开工。
项目、总量两手平衡
不过，尹海林告诉记者，由于一些历史遗留的问题，也适当采用了总量平衡的方式。
“历史遗留的问题是指‘90／70’政策出台之前，开发商拿了地，原定建设100％的大户型，施工图已经做完，要开工了，因为新政的原因而不得不重新调整设计和建设的项目。”天津市规划局副总工刘军当日在接受本报记者采访时表示，如果全部重新调整，项目设计、建设进度、周期等很多方面都要受到很大的影响，所以只能根据实际情况要求开发商进行适当调整，比如把中小户型的建设比例调整到50％或者60％。由经济适用房项目来“背”这10％、20％的比例，因为经济适用房肯定是100％小户型。因此，从总量上还是将中小户型控制在70％。
但是，对于“90／70”政策之后新出让的土地，是严格按照70％把关的。
“的确，去年政策出台的时候，天津市大概有300多个项目，是属于历史遗留问题，面临调整。这个过程当中，我们做了很多工作。”尹海林说，详细规划重新调整，有很多困难。比如，纯大户型项目一经调整，人口就多了，原来5万人的社区要容纳七八万人。相应的，配套设施比如小学、幼儿园、停车位等等也要增加。但是，这么多要求，又要调整户型，又要增加配套，开发商从心理上觉得不平衡，难以接受。
他表示，“从各方面平衡考虑，我们没有让开发商增加配套设施建设，而是在周边其他没有开发的用地，补充建设如小学这样的公共设施。事实上，从另一个方面来说，也没有那么大的余地给开发商建设由于规划调整而增加的配套设施，真让开发商做，也实现不了。”
“这种适当调整的做法，开发商接受起来也比较容易些。”尹海林向记者举例说，比如梅江是一个比较高档的居住区，在“90／70”政策未出台之前，大户型比例是100％，规划定位是高档社区；政策出台之后，对于已经出让土地、还没开发的、户型全部是90平米以上的项目，调整为中小户型占50％，新出让土地的则仍按照70％的标准执行。
事实上，新出让的土地开发这部分，也有开发商要求一个项目“背”另一个项目。比如，开发商在市内和市外分别有一块地，希望市外的项目全部做小户型，市内做大户型，两个项目总量控制在70％。
“这样的要求我们也没有同意，因为项目的进展无法预知，难以把握，因此必须严格按照单个项目来进行70％的控制。”尹海林向记者表示，即便是一些分几期的大项目，一期可以把30％的大户型先盖完，但最后整个项目建完，中小户型必须占到70％。
他认为，按项目控制比较容易把握。按区域总量平衡操作难度则很大，毕竟总量是动态变化的。
“而对于一些开发商‘钻空子’的做法，我们一旦发现，立即责令其改正。”尹海林告诉记者，比如有的开发商把层高做得很高，虽然是60平米，但把楼梯一搭，就能做成跃层。发现这个情况后，规划局立即发了文件，明确规定住宅的层高不许超过3．6米。现在这种房子在天津已经杜绝了。
那么，一些前期定位于大户型的楼盘是否按照政策对户型进行了调整？记者走访了位于大梅江板块的“高尚住宅”项目——洛卡小镇。
在洛卡小镇的小区内，记者看到已建成的楼房都是大户型花园洋房和联排别墅。显然，中小户型比例的强制性政策要求对该高档项目产生了很大影响。
“我们三期只有90多平米以下的两居和一居，而且目前在售的房子当中，一居已经卖完。”洛卡小镇的销售人员告诉记者，由于“90／70”政策的出台，三期的楼房都调整为中小户型，销售情况也非常不错，目前顶层和一层的房子由于分别带有露台和花园，均已售罄。
小户型需求旺盛
“实际上，目前天津的消费水平和观念，还没有达到消费大户型的程度，小户型在天津非常有市场，开发商并不吃亏。”尹海林告诉记者，去年“90／70”政策出台，开发商不愿意接受。而他了解到，当时的小户型非常抢手，项目只要一开盘，小户型总是先卖完。于是他们就邀请小户型开发做得好的开发商现身说法，一些开发商也逐渐意识到小户型的市场潜力。
“比如同样在梅江，江胜天鹅湖都是大户型，3年还没卖完，但是小户型项目却十分畅销。”刘军表示，开发商开发中小户型的积极性还是很高的。
松江集团的相关负责人郎升祥接受本报记者采访时表示，其公司在梅江南推出的80平米精装小户型楼盘水岸江南，还未开盘就吸引众多购房者咨询和登记。
记者在位于老城厢地区的上城豪苑售楼处也了解到，其项目小户型比大户型卖得快，十分畅销，其中五、六十平米的一居室最为抢手。
加大外环附近中小户型供应
“未来我们会加大土地投放量、住宅供应量以缓解供需矛盾。”尹海林告诉记者，目前天津市外环以内，真正可供住宅建设的用地也就十几平方公里，因此要加大城市外围地区住宅建设的速度，以满足住房需求。
为此，天津市政府在外环附近组织规划了10个新家园居住区的建设，而且新家园是100％的90平米以下的中小户型，其中经济适用房占比30％。目前，华明和双港两个新家园的控制性详细规划已经得到市政府批准，在今年内就会动工。
记者查看相关资料获悉，10个新家园位于外环线以外平均5到10公里范围，总占地面积4824公顷，住宅总建筑面积2586万平方米，居住人口将达81．96万人。
那么如此大型的居住区，其交通、商业、教育等配套设施是否足以相匹配？
尹海林表示，10个新家园的选址遵循三个原则：一是交通方便，二是要有产业支撑，新家园的选址都是依托过去建成的经济技术开发区、区县政府所在地、镇政府所在地等；三是环境要好。否则，谁都不愿意去。
“除了新家园，我们配合滨海新区的7大产业区，在周边考虑其住宅方面的需求。”尹海林表示，开发区、功能区等都适当配备了居住来协调。比如滨海新区规划特别注重生态建设，2270平方公里的用地，真正的城市建设用地只有510平方公里，有大量的湿地、生态环境用地、农业用地等穿插其间，来保证良好的生态环境。 (谢丽佳)
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