一套房要奋斗多少年 14个原因揭开房价暴涨内幕
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| 2007-9-23 10:57:15 |
十四、房产“清单”背后折射的暴利玄机
相对于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60.2%的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。
一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就两三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90%。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是与相关法律规定相悖的。
二是表面上看60%的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60%的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14..66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。
三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20%左右。
京城一位开发商坦言，从长期来看，这轮房价上涨带来的是整个行业利润的下降，而短期内一些掌握土地资源的开发商就莫名其妙地获得了利益。从某种程度上讲，房价上涨，土地、拆迁费用也增加了，甚至带动建筑材料也可能上涨。比如1平方米上涨200元，最终开发商可能获益几十元，但是大家利益均沾，可只有房地产商扮演了“黑心人”。而房价如果下降，要承受的就是开发商。但由于大家短视，每个人都希望上涨。
那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。
A.成本测算：能否撬开房产暴利坚冰？———物价局局长实话实说福州市物价局于2005年8月份在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。记者随即专访了福州市物价局局长朱光华。
———信息长期不透明滋生房产黑幕记者：当前一些城市房价过高，被不少消费者视为黑幕。测算并公布房价的社会成本有何现实意义？
朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。
记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？
朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。
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