人民网·天津视窗9月26日电：

    生活实例

    2002年，市民李某以35万元的价格签购了郊区较好地段的一处独栋别墅，合同签订后房地产公司并未交房。一年后，该别墅价格慢慢涨了上去。李某去房地产公司催办手续，却发现该房已被转卖他人。双方几经争执，商定由李某以成本价购买该公司正在开发的另一套别墅。双方随后签订了总价为30万元的合同。

    2004年，李某从房管局得知该套别墅已经换了一个名称被拍卖了，因为涉及“一房二卖”，最终该别墅被转到拍得人名下。此后，房地产公司又许诺把正在开发的楼盘以与之前同样的价格卖给李某一套，但等了一年以后该公司经营却每况愈下，李某于去年将房地产公司告上法院。法院作出判决，解除原被告双方的房屋销售合同，房地产公司赔偿李某损失30万元。但此时房价飞涨，原来的别墅价格已经翻了一倍，面对30万元的赔偿，李某有点无奈。

    新法解说

    即将出台的《物权法》针对“一房多卖”的情况作出了事前预防的规定——即“预告登记制度”。所谓“预告登记”，是指消费者在购买房屋或者其他不动产时，为了保障将来可以得到该房屋或不动产，而预先向登记机构申请预告登记的制度。预告登记后，未经权利人同意，任何人不得擅自处分（出卖）该不动产，即使处分也属无效。

    预告登记的程序是：第一，签订不动产买卖协议；第二，不动产的买方提出预告登记要求；第三，双方共同携带相关资料及文件到登记机构，登记机构按照申请将买方购买不动产的事项登记在登记簿上；第四，也是最重要的，该预告登记对不动产的转让等处分产生禁止效力。

    预告登记措施将买方从一个普通的债权人地位提升到了准物权权利人的地位，对于保护处于劣势的普通消费者有着重要意义。但是，任何制度都不可能完全偏向一方当事人，《物权法》第20条第二款也规定，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。这样的规定，部分平衡了预告登记权利人与卖方的利益，将预告登记限制在一个合理的时间范围内，以尽量避免恶意利用预告登记的行为。

    相关法律规定（《物权法》第20条） 

    (郭玲)