新《物权法》解读：善意买房受法律保护
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| 2007-9-28 17:49:30 |
人民网·天津视窗9月28日电：
生活实例
某公司委托员工王某购买了别墅一套，后因故一直空置。王某见有机可乘，就私刻了该公司公章及法定代表人私章，伪造了特别授权委托书，以该公司欠自己货款为由向法院起诉，并指使他人持伪造的特别授权委托书，以该公司委托代理人的身份出庭应诉。双方达成了以别墅抵偿欠款的调解书，王某以此为依据办理了过户手续，而后以低价将别墅卖给李某。
案发后，王某获刑11年。某公司申请追讨损失，但是此时，王某已经没有任何可供执行的财产，那么，该公司能否向购买者李某追讨呢？
新法解说
该实例涉及的是财产的善意取得问题。
一般来说，任何人是无权擅自把别人的财产转让的，权利人发现后都可将财产追回。这在物权法上叫做“物的追及效力”。但是，所有权人对自己物的追回在一定情况下会受到限制，这就是善意取得的情形。
所谓“善意取得”，是指财产——包括动产和不动产被其占有人而非真正的权利人无权处分（如转卖）给他人时，如果他人取得财产时是善意的且付出了相应的对价，其就可以合法地得到该财产的所有权，而此时原权利人的损失应该向无权处分人追讨。
善意取得有以下构成要件：第一，出让人将一定的财产，包括动产和不动产转让给他人；第二，出让人是无处分权的占有人；第三，受让人实际占有了该财产或已经登记；第四，受让人是善意且有偿的；第五，无权处分人与受让人之间的法律行为合法有效。
司法实践中，争议最大、最难把握的要件是第四个，即如何判断受让人是善意的问题。善意取得客观上应当表现为“等价有偿”，即受让人从出让人处获取财物时应付出该财物相对应的价款（如市价）。但受到多种因素的影响，要求受让人完全按照绝对等价获取财物是不现实的，这里存在一定的度，而这个度很难确定一个明确的标准，一般理解为只要不是明显背离物品的价值，就应当认定是善意取得。
一旦符合了善意取得的各项要件，原权利人就无法从善意受让人处追回自己的财产了，而只能向无权处分人追讨。
该实例中，王某利用职务之便，擅自将公司的别墅转卖给李某，由于李某以一定的价款购买了该别墅并办理了相应的过户手续，因此已经符合了善意取得的要件，该别墅也就合法地属于李某所有了，公司不能向李某追回，只能向王某追讨。
应该注意，李某并未完全按照别墅的市价支付价金，因此，按照相关司法解释，对于别墅价值超出善意取得者所支付价款的部分，司法机关应该可以追缴，具体操作办法是：别墅仍归李某所有，但其应退出其所支付的价款和别墅实际价值之间的差价款。这样可以部分地弥补公司的损失。
相关法律规定（《物权法》第106条）
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