解读新《物权法》：维修资金使用 业主说了算
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| 2007-9-28 19:10:45 |
人民网·天津视窗9月28日电：
生活实例
某大厦系被告房地产公司开发的单幢商品住宅楼，内设电梯两部。1995年至1997年间，原告业主李某等75人先后与被告公司签订《商品房销售合同书》，约定每户业主须向被告支付维修基金3000元到5000元不等，该基金专用于电梯的维修。然而，被告公司收取上述维修基金后，并未将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用,且被告及其成立的物业公司一直没有就维修基金的总额、使用情况及费用、相关单据向业主公开或公示。
2004年8月，大厦业主委员会召开业主大会另行选聘了其他物业公司，并要求被告将其先前收取的维修基金移交房地产行政管理部门代管或者移交新的物管公司。然而，被告公司却在大厦内张贴汇总表，声称电梯维修基金已全部使用完毕。在多次索要无果的情况下，75户业主于2006年6月联名向法院提起诉讼，要求被告返还维修基金款项共计37.5万元。
新法解说
我国住宅大多数属于单元楼类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢楼或者小区内共有设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整幢楼、整个小区住宅的安全，关系到全体业主的利益和社会公共利益。
《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”法律法规明确了住宅小区的维修资金是属于业主共有的，只是为了方便小区的物业维修而交给物业公司这个管家使用，绝非物业公司所有。而且，维修资金必须专款专用——用于小区物业公用部分、公用设施设备的维修和更新，不能挪作他用。
该实例中，被告所有的物业公司未经全体业主同意或经业主委员会审核同意就对维修资金进行使用的行为属于违法，在管理期间一直没有就维修基金的总额、使用情况及费用、相关单据向业主公开或公示也是不对的，当该小区更换了物业公司后，原来的物业公司有法定义务将其代收的该大厦电梯维修基金移交房地产行政管理部门代管或者移交新的物管公司。 （郭玲）
相关法律规定（《物权法》第79条）
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