小区业主明确“主人”地位

    人民网·天津视窗9月6日电：上半年，天津市累计物业管理面积达到14878.59万建筑平方米，其中：住宅13064.62万建筑平方米，非住宅1813.97万建筑平方米；新区11963.72万建筑平方米，旧区2914.87万建筑平方米，全市物业管理企业920余家。 

    日前，建设部公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，与老条例相比，修改主要涉及业主、业主大会、业主委员会以及物业管理公司名称变更等方面的内容。新《物业管理条例》将于今年10月1日与《物权法》同时实施，为本市物业服务企业新一轮“洗牌”指明方向。

    市物业处

    维护权利平衡更强调服务

    天津市国土资源和房屋管理局物业管理处负责人认为，此次修改的《物业管理条例》是以《物权法》为前提，主要是将2003年9月开始实施的原条例中与《物权法》不一致的部分进行了修改。

    该负责人认为，这次修改的内容中市民比较关注的是将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。“我们所说的物业管理，不仅指对小区中物的管理，也包含着物业服务企业依据各种管理规约对业主使用物业行为的管理。物业企业的称谓变化，为物业企业明确了服务对象，同时也明确了与业主之间的关系。但是业主应辩证地看待这个问题，强调树立服务意识，不是不要‘管理’。”

    新条例将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，该负责人认为“规约”比“公约”在内容上更宽泛，在约束力上更强。“管理规约如同一部‘小区宪法’，由业主大会通过，全体业主必须执行、遵守。这里应考虑到，既然强调了管理规约的重要性，业主大会通过管理规约时，一些通过物业服务企业无法解决的问题，应在管理规约中加以体现。《物权法》中明确提出‘业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务’，为业主提出了较高的公共管理要求。”

    新条例排除了少数拥有大产权业主的“专享权利”。修订后的条例规定，除筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

    “新条例遵循了少数服从多数的原则，但又不是绝对按业主人数或产权面积，两个条件相结合，体现了更大的公平性。另外，即使满足上述条件通过的决定，如果另外1/3的业主认为这个决定侵害了少数人的合法权益，受侵害的业主仍可以请求人民法院予以撤销。”该负责人表示，今后，物业服务企业将按合同提供服务，超出范围的服务要求就要由业主按管理规约自行解决，业主参与小区管理与物业服务相结合将是今后的发展方向。