开局不利楼市退房音又现 津12月成交环比下跌18%
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| 2008-1-16 14:28:10 |
| 简要内容：人民网·天津视窗1月16日电：就在岁末房地产公司资金链条普遍紧绷的时候，一场突如其来、遍及全国范围的商品房成交量急剧下跌寒潮袭击了整个楼市。为了增加销售活力，很多公司出台打折、赠送等促销手段，然而，令他们始料未及的是，这些优惠措施不但没有起到售房增量的目的，反而“促”出了“退房”增量。 |
退房原因主要有四点
房价较高，买房犯难，是很多人的共识。如今出现退房潮，虽然有点出人意料，但似乎也在情理之中。记者在采访中了解到，目前出现过的退房案例大多集中在二套房，也就是改善型和投资型产品遭遇的退房情况更多。专家认为，四种情形造成了目前的退房现象。首先，也是最重要的一点是人民银行、银监会明确第二套房认定标准最终从紧——以家庭为单位，这使得很多人筹集不到首付款，因为这批人大多是改善型购房人，因此放弃购买意向并不会影响生活。第二是央行连续加息使得购房者产生了极大的压力。2007年加息6次，有专家认为2008年会加息5次，如果不实施差别性加息，那么贷款压力将使得越来越多的购房人加入“房奴”大军，当人们预感自己不能承受利息之重时，退房便成了唯一选择。第三是社会投资渠道的多元化分流了投资性购房需求。毕竟房价已经涨了很多年，从经济角度看，没有只涨不跌的市场，投资房地产究竟还能否获利，获利多少，这谁也说不清，因此，当其他投资渠道出现后，资本的逐利性必然分流房地产资金。有些急于套现的炒房者在房地产成交低迷的情况下，判断后期市场并不乐观，很可能作出退房的极端选择。最后是工程质量出现问题或出现延期交房的情形，购房人认为楼盘性价比并不匹配因此退房。
选择退房算清损益比
业内人士提醒，天津与深圳、广州、上海等地不同，投资性购房拉动商品房价格上涨的因素并不明显，因此，市场还是比较健康的。退房会产生损失，如违约金等。房子是长线投资产品，即便现在出现下调，从长远看价格依然是上涨的。如果目前退房造成的损失超出了房子缩水的价格，就没有必要急于退房。因此，购房者在做出退房的决定时一定要格外慎重，不要仅从价格方面考虑，要全面考虑自己的居住需求。
本市天关律师事务所曹磊律师认为，购房者决定退房前应该首先研究已经签定的购房合同，如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。目前可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，双方当事人已约定好退房具体条件，并且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推卸责任，法院也会支持购房者的请求。
曹律师告诉记者，如果是由于开发商的原因导致购房者退房，那么购房人可以索要违约金及相关税费，除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。如印花税、购房契税、交易手续费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接受还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
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