人民网·天津视窗1月2日电：2007年，市内六区楼盘以及土地供应双双呈现急剧减少的情况。前三个季度市内六区住宅（含商业综合地块）土地供应面积仅为32.65万平方米。仅有和平区的吉利经典，南开区中新城上城之上城豪苑、天房峰阁，河西区天津公馆、梧桐公寓，红桥区万通上游·国际以及河北区富水一方为纯新盘入市，而供应量较大的楼盘2007年底都已接近销售尾声。中心城区房地产开发趋于饱和，发展重心向商业、商务倾斜，以南开为首的中心城区加大了商业用地的供应比例。城市综合开发促使更多城市综合体出现，新增居住功能逐渐分化到环城四区中。2007年前8个月市内六区成交量仅占34%，比2006年下降了4个百分点。环城四区上涨了2个百分点，五县和滨海各上涨了一个百分点。

    从土地招拍挂的情况看，截至2007年第三季度，天津住宅（商住）用地共成交76宗，地块面积776.57万平方米，非市内六区占96.74%。其中，近郊四区和远郊五区县分别成交30和32宗，土地面积360.72和297.02公顷，分别占当年全市土地成交面积的46.45%和38.25%，且成交价格屡创新高。环城、滨海、远郊区县楼市逐渐形成一种“农村包围城市”的新格局。

    2007年发展状况

    2007年中北镇板块在区域板块的发展中尤为惹眼。大地12城、假日风景、水语花城、华亭国际等项目集中亮相，一时间，中北镇的知名度迅速攀升，整个市场也随之打开。同属于边缘区域的梅江南部板块，领世郡、洛卡小镇、格林世界等项目也如雨后春笋般涌现，北部轴线板块依托京津一体化进程加速成长，东丽湖板块也迎来了空港物流发展的新契机。

    作为滨海新区核心区，塘沽区楼市成交量始终位于全市前列。至2020年规划人口将达160万人，缺口巨大、市场需求旺盛。滨海新区经济发展后劲儿足，人多地少导致房地产升值快，从而产生一定投资性比例需求。大港和汉沽房地产市场也已经逐步走上快车道。

    另外，周边五县区房地产市场出现一种各自为战的情况。记者从宇轩不动产等多家房地产顾问公司了解到，由于所处位置与所有资源不同，楼市呈现出不同特征。武清区位于京津要冲，是京津一体化推进的关键节点，经济发展程度较高，市场氛围较好，第六城、北岸尚城、19英里、翠亨花园等项目纷纷涌现，有的楼盘甚至已深入村镇，如新世纪花园、阳光家园等。宝坻区代表项目京津新城是依靠良好自然环境与低密度规划的超大盘别墅项目，随着市场逐渐成熟，麦森小镇、水岸蓝庭等项目也将于近期面市。蓟县北部生态区依靠自然和旅游优势，山倾城、山水颐城等项目均“靠山吃山”。静海县拥有相当一部分高收入人口，因此团泊湖庭院等高档项目深受当地购房者欢迎，由开盘的6000元/平方米向万元挺进。宁河县则是五县区中房地产市场成熟度较低的地区，市场有待进一步培育。

    未来趋势

    天津向外扩张大势所趋，环城区域成为城市开发的重点，天津的西部新城计划、京津一体化进程、空港物流加工区建设等均围绕环城四区展开。环城区域面积广阔，总面积1884平方千米，拥有丰富的可开发资源。以人口密度和项目相对密度来讲，外围板块拥有更广阔的发展空间。另一方面，环城四区靠近中心城区，配套逐渐成熟，土地价值传递，升值潜力具有一定保障。而且环城区域项目大多以超级大盘形式存在，如社会山体量80万平方米，领世郡140万平方米。超级大盘产品类型丰富且有利于统一规划、统一管理，共享配套资源，在一定程度上增强社区的居住氛围。

    伟业顾问有关人士分析，在环城四区中，中北镇板块的发展已经初具规模，交通、医疗、教育等方面的配套也在全面建设当中。在边缘城市的发展中，已经率先迈出了一步。相比于已经进入集中开发时期的西部新城，东部地区的房地产项目似乎动作不大，但仍然可以从已拍得的地块和预计动工的项目看出，东部区域的建设已经进入启动阶段，东丽湖三期湿地公园、远洋新干线、朗钜天域二期维尔蓝堤等目前在售的新项目均有望在2008年底实现入住。2008年东部区域将成为抢眼之地。

    另外，边缘地区的发展仍然处在初级阶段，因此会面临一个房地产市场持续性发展与产业导入相互博弈的局面。由于环外项目受到配套、客群等资源因素限制，其发展将依托于某些特色区域或某项优势。如梅江板块可开发资源已十分有限，而外环附近金地格林世界、红磡领世郡等项目紧靠梅江，可以看作是梅江板块的延续。空港物流的开发，为东丽湖项目的发展提供了机遇，而理工、师大、城建、农学院等高校组成的大学城为社会山项目的升值打下了良好的基础。中北镇可以看作是华苑的延伸，并借助地铁二号线的规划。瑞景居住区则在京津一体化大背景下依托地铁一号线交通的便利。蓟县、武清、静海、宁河、宝坻等地区也将根据自身的产业特点，进行房地产项目的规划和开发。

    当然，边缘城市的迅速崛起也存在一些瓶颈。中心城区的带动作用和品牌开发商的争相抢地使得边缘地区的土地价值不断提升，很多地区项目价格仅仅2、3个月便提升了几百甚至上千。边缘地区与中心城区的差距在不断缩小。对此，业内人士认为，中心城区房价已经超出了中低收入人群的承受能力，这些人被迫迁移到近郊或者稍远的郊县地区。业内人士分析，边缘地区房价的大幅上升很可能会使该区域低价位所带来的吸引力大幅下降，消费者很可能放弃外迁的选择，进而导致一批项目流入三级市场。(曹倩 王浙)