房地产中介倒闭引发房价回落的三种可能
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| 2008-1-23 10:37:36 |
岁末年初，许多媒体报道说北京规模最大的房屋经纪公司中大恒基，连续关闭了大量门店。截至1月9日，被关闭的门店已经达到30～40家以上，公司预计在近期将关闭50家门店，关店的原因在于交易萎缩。此前，随着广州、深圳的房价下跌，还出现了深圳知名中介企业中天置业负责人卷款出逃一夜坍塌、长河地产宣布关铺等事件。
房地产中介，是房地产市场当中的一个重要环节，所谓牵一发而动全身，地产中介出现的这种现象，意味着什么？“中介相继倒闭预示住房投机走向末路。”中国社会科学院工业经济研究所曹建海研究员接受记者采访时，亮出了自己的观点。
中介倒闭传递的信号：房价或将整体性回落
对于国内的房地产中介企业，2007年的冬天是一个严酷的冷冬。
据北京市房地产交易管理网的数据，11月北京市2000多家房产中介中，二手房包括存量房的月签约数在一套及以上的仅为31家，绝大多数房产中介出售业务量为零。
“大多数房产中介的主要收入来源是二手房交易，去年以来过度扩张的房地产中介业，目前普遍陷入经营困境。”曹建海说，长期以来，全国约50%的新建商品房销售和近90%的二手房买卖，都是通过房地产中介机构实现的。
房产中介让人们爱恨交加。一方面，它为建立和完善社会服务体系、保护公平竞争、方便群众生活发挥了积极的作用；另一方面，它也是房价上涨的一个重要“推手”。“中介的作用强化了房屋的流动性和变现性。”曹建海说。
“这个作用在房价上涨、投机盛行时更加明显。”他说，在一些大城市，许多房地产中介机构与开发商“唱双簧”，通过勾结活动助推房价。比如，一些房产中介通过非正常手段控制房源、制造市场紧张局面抬升房价，于是，“炒号”、“囤房”、“茶水费”成为房地产中介行业重要的牟利手段。
“可以说，除了必要的、合法的附加值服务之外，支持当前中介行业增长的主要收入来源，是中介机构不合理地通过加价、骗取等手段转移社会财富。”曹建海对房地产业一直保持高度关注，他认为，“从这个意义上说，房地产中介的大量出现，事实上已成为房价上涨的一个重要‘推手’。”
曹建海进一步分析：现在，由于二手房市场缺乏成交量，致使这种以“寄生”方式存身的中介机构大量破产、倒闭。这将从根本上摧毁住房投机者继续炒房牟利的信心，促使住房从“囤积”转向消费。
考虑到当前各地商品房价都有大约3～5倍的虚高，真正的消费者根本买不起房，在投机市场趋于冷落的市场气氛下，房地产开发商和投机客要想把手中的房屋转向消费，只有降低价格一条路了。“这或将引起各地房价的整体性回落。”曹建海沉思着说。
政府住房民生导向要求：房价合理回落
一段时间以来，全国各大中城市的房价已如脱缰野马。曹建海认为：地方政府、房地产开发商、包含中介在内的炒楼机构和个人等对房地产流通的操控，并因此获得暴利；而商业银行的深层介入，更为房价高涨提供了充裕的资金保证。“由此，几乎所有的城镇，无论是房价与居民家庭收入比、房价与年租金比等，都出现了严重的脱离实际的情况，泡沫异常严重。”
尽管最近两年，有关部门对房地产的认识已经从“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，转变为强调房地产业在推动国民经济增长和带动民生方面的协调作用。但总体而言，由于理论认识上的局限性，政府希望大力发展的房地产业，还局限于房地产开发企业等营利性机构构成的市场供给，非营利性房地产开发机构仍未列入政策支持的范围。
不过，面对因房价疯涨带来的各种矛盾，政府已开始关注城镇低收入阶层居民的住房保障问题。“廉租房”被当作平衡经济发展和解决人民生活的重要工具，中央政府也基本明确了不能完全放手由市场解决住房问题。“无论如何，相比于单纯的‘市场主义’，这是一个重要的认识上的进步。”曹建海肯定地说。
对于去年对房地产业影响最大的措施，即央行与银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》，曹建海认为，是“属于对住房需求特别是投机需求主动性的限制措施”。
“但是，这个措施下达之初，各地银行观望以及阳奉阴违的态度说明，我国的商业银行体系已基本上把住房信贷当成了最有收入保证、最优质的资产，说明房地产对中国经济，特别是银行体系的绑架和影响程度之深，整个银行体系为高房价保驾护航，可以说到了奋不顾身的地步。”沉稳的曹建海说到这里也激动了起来。
“这些做法是建立在房价上涨是未来大趋势的错误认识基础上的。世界上从来没有不破的泡沫，也从来没有只涨不跌的房市。”曹建海说，目前全国过高的房价水平，实际上给银行信贷资产构成了巨大的系统性风险。基于对金融风险的担心，来自央行与银监会的政策，对房地产市场调控构成了实质性的影响。可以说，这是迄今为止所有的宏观调控措施中，最具杀伤力的一次了。“这个措施确实起到了规避银行风险，和一定程度的调控房市的作用”。
曹建海还认为，中共十七大报告提出了“住有所居”的目标，属于住房民生思想的具体体现，这是对过去片面强调房地产业拉动经济增长的彻底“革命”。“‘住有所居’一方面要体现居民人均住房，而不是囤房面积的提高；另一方面要体现住房消费支出在家庭支出中比例的逐步下降。”他提醒说。
房市转折点是否来临：取决于银行放贷的口子
未来会怎样？对这个大家都关注的问题，曹建海认为：2008年，既有乐观的因素，也有令人不安的因素。
从1月1日起，对已有房契在身或是计划购房的消费者和投资者而言，面临的最直接影响是，个人房贷优惠利率将由2007年年初的5.81%，提高到6.65%；对于申请第二套住房按揭贷款的家庭，他们将承担5年期以上个人贷款基准利率7.83%的1.1倍，即8.61%的年利率水平。
物业税在一些城市由空转到实转的试验，将对投机主导下的城市房地产市场构成全局性和实质性的根本影响，这个税种的推出，将对住房投机构成实质性打击。
对于国务院1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，曹建海的评价是：“打响了2008年楼市调控的第一炮，对房价走势，可能产生决定性影响。”他依据的是，通知提出了严格执行闲置土地处置政策：土地闲置满两年应该收回的，依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。“将对闲置土地，特别是闲置房地产用地征缴增值地价，这是一记以打击囤积土地为核心的重拳”。
“当然，房市转折点是不是真的来临，最直接的因素，还是要取决于2008年上半年甚至一季度商业银行放贷能否把住口子。”曹建海说，不仅投资、投机性购房严重依赖银行信贷，房地产开发商捂盘囤售，也主要依赖银行的信贷资金支撑。“一旦商业银行对房地产‘开闸放水’，不仅投机性买盘会蜂拥而至，开发商也将继续挺起捂盘囤积的腰杆。那么，所谓消除泡沫、房价理性回归的企盼，终将成为‘水中捞月’一场空。”(杨兆敏)
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