“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”北京“两会”期间，北京市政协委员、市地税局局长王纪平对媒体的表态，立刻在北京房地产市场中掀起了波澜。

　　据他介绍，北京有望在6月份之前获批并开征物业税，向工业企业、写字楼等商业地产征收。而对于包括住宅在内的各种物业类型全面征收物业税，则是未来必然趋势。

　　商用物业先行

　　王纪平介绍，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是每年根据房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大差距。

　　得到共识的是，物业税的开征将是我国房地产税的必然趋势。那么为什么要从商业地产首先开刀呢？

　　参与北京市物业税征收政策制定的中央财经大学税收学院副院长刘桓在接受《第一财经日报》专访时表示，房源的最终认定，是征收物业税最大的难点，也是从商业地产开始“小试牛刀”的原因之一。

　　尽管北京市已经对全市房屋情况进行了数年的摸底调查，但房屋最终房源的认定仍有很大难度，房屋产权登记情况也不准确、不完善。

　　但相比于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。

　　此外，刘桓也表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。原来，对于商业物业开征的物业税，是将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。

　　当然，不同的是，以前对企事业单位城市房产税、土地使用税是通过捆绑收入进行征收的，现在则是另外征收。很多企事业单位并未有自己的房产，而是租房办公，对于这类租用办公物业，需查清最终房源，对房源进行征收物业税。

　　全面征收趋势

　　由于征收房屋普查的难度，刘桓预测对于住宅征收物业税最早也要到明年才开始。

　　据王纪平对媒体的介绍，北京市先后在亦庄、东城、西城设立“空转”试点，统计房产项目数量。“关键是评估房产价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。”王纪平解释说，针对不同类型的房产项目，要对房地产的房龄、朝向、建筑成本、位置、附近公用设施等数据资料进行采集统计，为“实转”做好准备。

　　刘桓则表示，房屋普查的关键之处在于房源的最终认定。由于假借他人名义购买住宅的情况十分普遍，导致了很多空置房的权属问题难以确定。“有人甚至用青海农民的名义在北京买房，你能向这个农民征税吗？”刘桓反问。

　　如此看来，房屋的最终房源情况错综复杂，但刘桓表示也会有办法。即可以向产权登记人问讯，如不承认该房属于自己，房屋即可认定为无主房进行拍卖。当然，不会有实际房屋所有人愿意看到这种情况，那么也就只能“乖乖地”交纳物业税了。

　　另外，由于目前房屋产权登记还不完善，也很难确认一个人究竟拥有多少房产。因为按照“生活必需品不得征税”的原则，每个家庭是具有免税居住面积的。

　　这个免税面积究竟有多大？刘桓介绍，标准可能在每家庭100～120平方米左右，该标准按照三口之家实际需求制定。

　　尽管物业税是对房屋所有人进行征收，但谈及色变的却是房地产商们。甚至有人预测，物业税的全面开征将造成北京房价的“雪崩”。

　　“雪崩”或者不至于，但征收物业税将平抑房价则是大多数人的共识。问及原因，刘桓表示，物业税开征后，持有房屋无成本的局面将被扭转。由于持有房屋有成本，打消了很多人持有多套住房、或者大面积住房的念头。这将改变房地产市场的供求关系，不仅将降低房屋成交量，更将在一定程度上抑制房价。（王芳洁）