楼市降价不平衡,深圳楼市回暖仍需关内楼盘价格真正回调

　　深圳楼市求解第一问：深圳楼市大降价了吗？

　　昨日，秋交会第一天，深圳楼市并未出现之前众多专家预言的“集体裸奔”的盛大场面，依然有不少楼盘采取的是羞答答的隐性降价策略，期望通过打折、送礼而笼络购房者，不过这些楼盘较多地出现在关内，关外楼盘则都已大手笔促销，或者干脆豪放地降价“裸奔”。

　　关外楼盘：直接降价“赤裸裸”

　　4800元/平方米起！国庆期间新开盘的龙岗楼盘中航鼎尚华庭打出此低价，而且整栋单位的定价都在4800-5844元/平方米之间，刷新了深圳楼市“4”字头的新低纪录。同时，宝安中心区组团内也出现了几个“6”字头楼价新低，一是铭邸特价房售价6666元/平方米起，二是富通城四期特价房6000多元-9000多元/平方米，而泰华阳光海新推的特价房也低至7008元/平方米起。

　　可见，此次秋交会上深圳关外的楼盘降价较为明显，不仅出现多个价格新低，而且很多在售楼盘都直接降价，较同期在售产品9月售价或上期同类产品价格出现1000元/平方米以上的降幅。例如宝安的金港华庭5月开盘时均价8000多元/平方米，而今7000多元/平方米；布吉的英郡年华9月均价8000多元/平方米，而今7000元/平方米，最低价至6300元/平方米；龙岗中心城公园大地的四房单位之前卖1.3万元/平方米，现在卖1.2万元/平方米，两房单位则由1万元/平方米跌至8000多元/平方米起价。

　　关内楼盘：隐性降价“羞答答”

　　相比之下，关内楼盘的价格调整远不及这么“赤裸裸”，尤其是罗湖、福田的楼盘少有降价举措。例如福田在售楼盘总共11个，其中有6个推出特价房，各楼盘都有折扣优惠或者赠送礼品等，但没有降价的，新楼售价依然坚挺在1.5万-1.9万元/平方米；罗湖在售的有8个楼盘，普通住宅主流价位依然在1.5万-1.6万元/平方米。

　　南山、盐田两区则因新盘较多，促销相对踊跃，从秋交会上就可看到几个“震慑全场”的广告语都出自这两区楼盘。例如南山区的侨香诺园“买房送宝马”，而且均价由2.5万元/平方米降至2.2万元/平方米；盐田区的花样年·花港则亮出“挑战特区内极限，总价20万元起”的旗号，均价由之前的1万元/平方米调至8000多元/平方米。

　　几大地产巨头坚决“快跑”

　　“从秋交会第一天的情况显示，深圳楼盘的降价差异很大，不仅关内关外降价不平衡，不同开发商之间以及同一开发商旗下不同楼盘降价也不平衡。”深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕说。可见，万科、中海、金地等领头房企，在此次秋交会上的降价幅度和营销力度都较大，显示出更加坚决的“快跑”决心。例如万科此次携5个在售楼盘参展，售价均有所下调，其中有3个楼盘各推几十套特价房，而且一两月前就开始“万科1计划”等大型优惠活动。

　　“这次秋交会，我们也考虑过要裸奔，但最终选择继续假摔。”深圳某中型房企负责人直言不讳，他表示决策的依据在于旗下楼盘多在关内，周边房价相对稳定，而公司资金压力也不如某些上市房企一样大，有信心再等一等。至于“假摔”能否带来成交量的上升，他表示还是要追求整体利润率，而今房价下调至一定程度了，也不宜过分“薄利多销快跑”。

　　从秋交会第一天的情况来看，并没有出现集体大降价的明显现象，可见有“三个不平衡”：一是关内关外降价不平衡；二是不同开发商之间降价不平衡；三是同一开发商旗下不同楼盘降价不平衡。可见，开发商还普遍存在贬值心态和观望心态，即一是害怕直接降价造成楼盘快速贬值，惹来业主维权等麻烦；二是期望政府将出手救市并由此带来楼市回暖，而在此预期之下不如继续通过优惠促销来“假摔”，以备在市场适度调整回暖之时自然回调售价。

　　这样的现状很大程度上是因为开发商受到了近期一些政策信息的干扰，例如双率下调、中房协向国家建设部上书稳定房地产市场等，由此对政府相关部门出手救市的预期更高，认为房地产市场调整结束的曙光将现，因此减弱了降价的决心和幅度。例如8、9月的时候就有开发商曾透露要“大放血”的，而今却只见推出几十套特价房。其实现在房地产市场要回暖，最重要的是要让消费者形成对入市时机的共识，而此共识的前提就是深圳房价来一个集体的、彻底的大降价，而近期的政策信息反而分散了开发商的降价决心和购房者的入市心态。

　　值得提醒的是，虽然政策风向标有了一些微妙的变化，但对于多数急需卖楼的开发商而言，不宜夸大政府救市的可能性和作用力，更加不宜对置业者博弈心态过于乐观，认为他们经过一年多的观望终会释放刚性需求。同时，至于深圳楼市明显出现的“关内关外降价不平衡”现象，体现楼市供求关系的结构性问题，因为关外楼盘降价多，但是现实居住价值不强，对于很多置业者来说还是要等着关内楼盘的价格真正回调了才会入市。