十一黄金周乃至整个“金九银十”成交量都会在原有基础上获得大幅提升。

　　———合富辉煌首席市场分析师黎文江

　　今天，黄金周大幕开启，对广州楼市而言，疯涨也好，阵痛也罢，留给这个黄金周的一片未知数：价格是否回落？成交是否踊跃？市民选房口味有何变化？开发商促销有何新招？欲解其中谜团，请看本报从今天起连续推出的“十一巡楼记”。

　　广州楼市今日起进入十一黄金周，各路开发商均选择在此时推货。业内人士预言，尽管笼罩在楼市头上的调整阴云尚未散去，但随着超过两万套新增供应的海量上市，大规模降价促销战拉开序幕，以及供需之间找到难得的契合，黄金周的市场成交有望实现坚挺。

　　供应近郊区超越中心区

　　根据国土房管局阳光家缘网站昨日发布的数据显示，目前全市十区可售商品住宅为33629套，与去年十一黄金周基本持平。至于黄金周期间的全新产品，合富辉煌、经纬、中原等研究机构的监测数据是2.3－2.4万套，其中中心六区新货供应量仅有1.1万套，比去年同期减少两成；以花都、番禺为代表的近郊四区新产品将超过1.2万套，从而取代中心城区，成为广州楼市新的市场焦点。

　　花都将以至少6700套的货量成为区域新货供应冠军，其次为白云、番禺两区，预计登场亮相的单位分别为4200套和3800套。值得一提的是，近几年一直都被看作楼市热门板块的海珠、天河新产品仅有2400套和1800套，退出三甲行列。

　　除此之外，荔湾、越秀两个老城区黄金周期间全新上市货量将达到2000套，区域长期供不应求的局面有望在一定程度上得到缓解。新兴住宅板块南沙、萝岗的供应量均维持在600－700套之间。

　　主体自住型多过投资型

　　阳光家缘统计数据显示，黄金周广州单套商品住宅平均面积为106平方米，同比去年下降了一成左右，这反映出在落地实施两年之后，“国十五条”中“90平方米套型应占总建筑面积的70％”的政策规定逐渐生效，其带来的住房供应结构调整开始在市场上显现出来。

　　房地产专家吴定金指出，改善和投资型买家是去年十一黄金周的购房主体，这与当时大户型产品销售为主的市场环境有相当程度关联，随着市场结构变化，首次置业的自住型买家人群也随之由边缘化重新回复主流。除此以外，去年年底国家针对投资性购房需求出台的房贷新政，进一步抬升了二次和多次置业成本，而以股票、基金为代表的金融市场又出现大幅度下滑，导致不少投资型买家身家“缩水”，可用于置业的资金大幅度减少。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江的观点与吴定金基本相同，但他并不认为投资型买家会完全退市。

　　价格已显“铁定降价”迹象

　　价格一直以来都是消费者买房最为关注的因素之一，去年10月广州商品住宅价格达到11574元／平方米，创下近年来的历史最高纪录，其后虽然在个别月份出现反弹现象，但整体表现为一路走低，广州市房管局公布的最新数据已经回落至9078元／平方米。

　　“十一黄金周楼价肯定跌，毫无疑问。”中原地产项目部总经理黄韬说。之所以作出如此果断的预判，他的依据来源于各大开发商大张旗鼓的降价促销行为。

　　从开发商提供的信息来看，降价的确将成为黄金周市场常态：富力地产为富力桃园、富力院士庭、富力城、富力金禧花园等九个楼盘同时推出特价单位，将在原价基础上减去9万元；合生创展在各大媒体上刊登了100套市中心现楼的优惠广告，其中华景新城最低降至8500元／平方米；恒大地产则重喊多年前赖以成名的“开盘必特价、特价必升值”口号，并为即将开盘的恒大山水城、御景半岛“尚御”组团分别打出额外7.6折和额外8.5折的折扣。

　　成交有望攀升走出低迷

　　经纬项目发展研究部副经理朱欣苑表示，广州楼市供应量和交投呈现上升趋势，其中6、7、8连续三个月的成交量都突破了60万平方米。随着房地产产品供应量在十一黄金周前后进一步增加，这一周期的市场成交将攀升到一个新的高度。

　　“降价换成交将是国庆楼市的一个最典型特征。”黎文江认为，在市场新增供应增加的同时，广大发展商各自促销策略和调价态度已经非常明确，十一黄金周乃至整个 “金九银十”成交量都会在原有基础上获得大幅提升，并明显高于上半年的五一期间，广州楼市有望走出最艰难的调整时期。

　　■各方声音

　　“市场血拼会延续整个十月”

　　面对这个黄金周扑朔迷离的楼市局势，各方人士有何看法？记者为此走访了他们。开发商表示，“十一黄金周只是一个开始，市场血拼会延续整个十月。”

　　消费者：买不买先看价格

　　本报调查显示，价格仍然是买家最为看重的置业因素。94.1％的投票者在“你最青睐怎样的促销手法”问题上选择了直接降价，近八成买家能够接受的房屋价格是7000元／平方米以下，这与目前9000元／平方米左右的市场价格存在一定差距。

　　“国庆节到底出不出手，首先得看看价格。”在天河某外企工作的李小姐近期一直在看楼，她表示，自己看中的中强雅苑已经从1.1万元／平方米下降到了8000元／平方米左右，如果十一黄金周价格再出现回调，可能会从中挑一套两房的单位购买。

　　开发商：血拼会延续整个十月

　　“十一黄金周只是一个开始，市场血拼会延续整个十月。”力迅地产营销副总监赵鹏表示，以前业界大多把十一黄金周作为年底的最后一波营销热点，但受到整体市场环境影响，市场竞争将延长至整整一个月甚至更长时间。

　　赵鹏称，中低档次的商品住宅会通过促销降价来吸引市场关注，以谋求薄利多销，而以别墅为代表的高端住宅由于此前已经历过价格调整，因此更多会倾向于举办现场活动来提升人气。

　　代理商：日子比以前好过了

　　“现在的日子比以前要好过了。”一位不愿意透露姓名的楼盘代理商表示，去年十一黄金周前后，广州多数房企的营销费用比例约占总销售额的2.5％，近期已经翻了一倍，增幅显著。除此之外，开发商支付给代理公司的销售佣金，也从去年的0.8％－1.2％提高到了2％左右，接近二手市场的收取比例。

　　专家：今年黄金周有四个第一

　　在吴定金看来，今年十一黄金周将有四个第一：第一个整体价格环比下跌的黄金周，第一个受市场负面影响明显的黄金周，第一次出现中小户型为主的黄金周，第一次由首次置业买家话事的黄金周。吴定金表示，这些“第一次”反映出房地产市场正在随着整体金融大势进行变化发展，对于市场研究有重要的意义。