专家称政府退出房地产利益链才能降低房价

　　地方政府“吃”地为生 数十年收益一朝耗尽 延续十多年的“卖地财政”导致房价高涨,损害农民利益,也导致“形象工程”和腐败滋长

　　■本期嘉宾

　　周天勇：中共中央党校校委研究室副主任

　　课题组：国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课题组

　　刘正山：东北财经大学经济学博士

　　从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政。

　　从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。在发达地区，土地出让金数额巨大，成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。土地收入除了增加政府预算内和预算外收入，各个部门可以借此征收土地规费，也提高了部门的积极性。

　　———课题组

　　出让土地收入实际是将未来50到70年的土地收益在一年中收上来。目前的卖地财政，实际是今天政府一年花掉应当是未来政府几十年的收入，透支未来子孙的几十年的财政资源。哪一届卖地多，哪一届领导的财政日子就好过；而哪一届卖地少，或者无地可卖了，就会陷入财政困难。

　　———周天勇

　　“经营城市”是地方政府控制公有经济资源较多而又缺乏权力约束条件下的特殊产物，它其实是地方政府职能定位错乱的一个典型表现。相当一部分地方政府在“经营城市”过程中，做的其实是拆房子、倒地皮的活动，通过“饥饿供地”以拉动房价，从而大牟其利。

　　———刘正山

　　在上期的“国是开讲”中，专家围绕房价和房地产业展开的讨论中，已经明确指出：政府依靠出让土地使用权获得了大量的财富，土地是政府最重要的资源之一。依靠土地产生的收入，被称为“土地财政”。

　　但近年来，卖地求财愈演愈烈，地方财政变成了“卖地财政”。据相关统计数据显示，“卖地财政”几乎占据了地方财政的半壁江山，也因此带来耕地流失、“经营城市”等诸多弊病。

　　在今年两会上，“卖地财政”成为代表及委员们热议的焦点。致公党的提案认为，“卖地财政”导致地方政府忽视了保护耕地的职责，是耕地减少的原因之一；而九三学社的提案则认为，“卖地财政”导致政府不认真落实廉租房政策……

　　“卖地财政”不合理，理应予以纠偏除弊。本期国是开讲，邀请三位嘉宾，就此议题展开讨论。需要说明的是，本期署名“课题组”的嘉宾是参与国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课题组的成员，因其成果属于集体智慧，特署“课题组”之名。就请跟随三位，一起透视“卖地财政”的是是非非。

　　土地出让金已经成为很多地方政府财政预算外收入最主要来源。据专家调查和测算，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。

　　全国土地一年卖了九千亿

　　“我的调查和测算发现，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右”

　　南都：“两会”期间，有不少代表委员质疑“卖地财政”。包括致公党、九三学社等民主党派也在相关提案中建议，政府应当放弃“卖地财政”。何谓“卖地财政”？

　　周天勇：我对此的理解是：政府先将农业用地低价强制征收到政府手中，城镇原有国有土地的再出让，也在政府土地部门手中，大部分土地再向用地商招拍挂或者以其他形式出让50到70年不等的使用权。卖地财政是我国目前所有建设用地强制征用和国家高度垄断土地制度形成的。

　　课题组：从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上，发达地区的地方财政成为名副其实的“土地财政”。城市扩张和土地占用带来的税收，主要是建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等，这些全部由地方享有。为此，在地方政府选择开掘和扩大能快速增长财政收入的税种征收渠道中，发展城市建筑业、房地产业和土地征用成为首选。城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，近年来已成为地方财政预算内的支柱性收入。

　　刘正山：“卖地财政”是比较形象的说法，指地方政府财政收入主要依赖土地出让收入和房地产税费。“卖地财政”是政府职能错位的必然结果。现在很多地区，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。我的调查和测算发现，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入为3.2万亿元，从而土地出让收入占财政收入的比重为28.53%.