对话“我爱我家”：2008楼市 再度整装待发
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| 2008-4-12 14:16:29 |
胡景晖：我们看一下环比可能更能说明问题。实际上所谓打折，大家要有一个比较清楚的认识。一般开发商在很多项目开始营销的阶段，它的策略都是低开高走，小步快跑，这是一个传统，而且这打折里面有各种各样的噱头，如果你真的把它折算到房价里面，未必是真的便宜了多少，甚至可能还贵了。
钮文新：我感觉跟去年同期相比，万科的房价只是少涨了，才会出现销售面积并没有那么多，而销售额大量增加的情况。
主持人：万科在降价，但是上海的房价却创了新高， 4月第一周商品住房成交均价每平方米16405元。但同时成交量的环比却下降了43%，量价背离。
胡景晖：这是很多城市现在都出现的现象，价格仍然在上涨，但是交易量在萎缩。但是，这里面也有一些对于价格的解读，单周价格这么高，有可能是在这一周的成交里某个高档的物业突然进入市场了，会把价格一下就挑上去，但是并不代表市场的平均水平.主持人：成交量萎缩就是市场并不是那么活跃，尽管又出了一个非常高的价，但可能有价无市。
胡景晖：仍然存在一定的观望情绪。
钮文新：我看到一个非常重要的热钱的数据，当那种热钱大量地涌进国内的时候，他们最喜欢的地产物业就在上海。所以上海扛房价，我觉得有这个可能性，因为这些外资来了以后，它可能买就买高档的，可能在那一个星期突然间就出现了很多高档房的成交，一下就把房价顶起来了。
胡景晖：对，特别是一些酒店式公寓、一些商业核心区域的。因为从国外的经验来讲，它能够算出投资回报率是多少，而且它有很好的现金流表现，它的账面资产增值也非常可观。包括一些写字楼和一些社区商业，现在都是外资热钱瞄准的重点物业。
第二季度走势非常关键
主持人：最近的新闻说第二套房政策有松动。
胡景晖：这个松动很快就胎死腹中了。实际上今年年初，由于今年银行整体的放贷规模没有太大的突破，基本上维持去年的一个放贷水平，很多银行就削减了对公业务的量，还是想增加个贷的比例。特别在个贷中，房贷是良性资产，所以很多银行在房贷这块，实际上今年的放贷额是扩大了。如果按照央行的第二套标准执行的话，这些贷款可能放不出去，一些银行想打擦边球。比如说这个房产如果贷款已经还清了，再买房就不算第二套了，仍然享受优惠利率；有的银行是这样，这套房子如果你还清了，而且出售了，即便你在银行有过贷款记录，再买也算第一套，也可以享受优惠。
主持人：但这些去年9·27里面补充规定都非常清楚？
胡景晖：对，所以有些想打擦边球的话，银监会就给一刀切断了，说在这方面你不要想打擦边球了，严格按照原来的规定去执行，谁要越雷池一步，那你总行、支行、分行行长的乌纱帽就要掉。另外，据今天的消息，银监会规定，各大银行自己定的人均居住面积标准一律作废，等各地方政府出标准。所以实际上把所有你能想到、打擦边球的机会全部给卡掉了。
主持人：买第二套房四成首付，有的开发商这样，你就出三成，那成我给你垫，而且免利息。广州很多楼盘都是这样干的，然后一年之内，你把这个钱还给我就可以了。
胡景晖：无息贷款。
主持人：这个也被银监会及时发现了。
钮文新：开发商通常情况下，如果这个楼盘没能全部卖出去，居民没有拿到房产证的话，就不能算做当年的利润，必须得全部卖出去。必须要解除这个担保。所以滞后一年，毕竟我能套回很多现金来。其实我看到这条新闻的时候，我的一个最直接的感受，就是耗子开始掏洞了。你看，今天有一个最大的特征，股票市场下跌，大量现金回流银行，这个时候银行又不能多贷款，全部被卡死在这个地方，所以流动性巨大，怎么办？
主持人：所以这个问题就是不仅银行遇到了这样的问题，开发商遇到了那样的问题。就是从3月20日的恒大IPO开始暂停搁置以来，据说今年有40多家房地产企业，准备募集200亿美金，现在出去拿不到钱了，这里头拿不到银行的款，银行又不能贷，对吧？
胡景晖：一方面银行对于开放贷现在是抽得非常紧，另一方面在资本市场上这种企业的IPO是越来越受到一个理性的，或者受到一个冷处理。所以，实际上今年开发商，在开发这块的资金是非常紧缺的，甚至在IPO的时候，很多开发商说，我不管发行价是多少，能募到多少算多少。
主持人：但是就这样也弄不出去，是吗？
胡景晖：没有成交商愿意接。
钮文新：开发商要弄钱，银行要把钱弄出去，未来这个市场会有热闹看。
主持人：我们评价楼市再度整装待发，目前这市场是个什么样的状况？从3月份的数字看，是调整期结束了，又重新开始上扬了，还是说我们还处在调整过程当中？
胡景晖：整体来讲，我觉得二季度非常关键。历看来，一般我们上半年的银根是松的，下半年是紧的，在今年有可能会倒过来。所以整个市场环境，包括开发商的销售进度，包括整体房价和交易量的走势，以及那些持币待购的购房人心态都是什么。其实，只要需求存在就没关系，不管是上半年释放出来，还是下半年释放出来，但是各个开发商到底能撑到什么时候是不一样的。比如说7月初再来谈这个事情，可能整个情况会更明朗一些。
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