主持人：李 南 嘉宾：钮文新 胡景晖

    主持人：今天(4月9日)的两位嘉宾，一位是“我爱我家”的胡景晖，另外一位是财富观察员老钮。今天我们要谈的是房子。

    全国交易量普遍下滑

    胡景晖：各个地域可能不太明显，就是广州、深圳，特别是深圳，仍然处在下降的通道中，而且下降得比较狠。北京和上海的房价仍然在上涨，但是趋于稳定了。现在一些二、三线城市的涨幅开始上来。但是，全国普遍存在的一个问题就是交易量的下滑。当然我们看到明显的是，从3月份开始，市场又回暖了，但是整体上，还是北京、上海、天津这样的城市会好一些。市场回暖，二手比一手要好一些。

    主持人：在城市中，比如说像深圳有的房子是往下降了，但是也是有区域的不同，对吗？

    胡景晖：对，有区域的不同，跟接盘时候的价格定位有一定的关系。

    主持人：这几个大城市，房价涨的最快的是哪些地方，我们得躲着，那是地雷。

    胡景晖：在去年夏天那段时间暴涨过的，深圳就是一个例子。现在我们讲深圳已经出现了负翁，也就是说不少人的房价已经跌掉一半了。

    主持人：从多少跌到多少？

    胡景晖：大致从1.6万跌到8000多。就像当年香港崩盘的时候一样。其实，有些银行在去年年底时做过一个测算，就是说如果房价跌30%，会出现多少呆坏账，大部分银行认为就算跌30%，基本上房贷还是良性资产。没想到，深圳真的出现了个别楼盘跌掉一半，不少人成了负翁，但是，我觉得国内的这些负翁，不会像美国人，还在还钱。

    钮文新：关键是还在还。

    主持人：因为我们有储蓄，而美国很多人是没有储蓄习惯的。

    钮文新：股票市场有一规律，就是如果你看到在高位时候，突然间放量上涨，那就到顶了。其实，房地产也有这样的规律。

    主持人：庄家出货，暴涨之后可能会有暴跌。所以，因为房子出现这样的问题，最近深圳5宗土地拍卖，4宗流拍，一宗成交价只有6.9亿元，楼面价和两年前持平。大家不知道房价会卖到什么样的程度，所以不敢拿地了，是吧？

    胡景晖：对，因为开发商是倒推的，他要知道什么时候拿地，多少价格去拿地能赚钱。但由于价格信号是错乱的，现在在往下走，而且还不稳定，他无法倒推出以多少成本去拿地合适，所以干脆就不动了。

    今年婚育同时出现高峰

    主持人：你说销售量在全国来看是萎缩的，但是我们看到万科就没有萎缩。万科从销售产品的购房者比例来看，他们得出一个真实需求的数据。看到首次置业或改善性需求整个占金额比例超过85%，那么面积更是接近了90%。另外，第一季度销售额破百亿。

    胡景晖：要倒退三年，一个房地产开发商一年能够破百亿，在中国就已经是屈指可数的几家，现在万科一个季度就破百亿了，体现出万科在全国市场中所占的体量和销售的业绩是相当不错的。

    主持人：第二名会差多少，你们有这样的数字吗？

    胡景晖：我觉得大概可能会差到3成以上。在所谓刚性需求上，有一个数据表明，北京今年会出现建国以来、历史上第一次婚育双高峰，以前北京市这样，就今年结婚的人多，明年就生育的人多，它是错开的，但是今年呢，有关部门预计北京大概有20万对新人要领证，有14万的新生儿要出生，去年是生了13.2万。

    钮文新：结婚必须得有套房。

    主持人：这是一个社会现象，生育同时出现高峰。

    胡景晖：对，其实很多城市都这样，比如说新城区、老城区建设，很多企业在迁址，像央视、北京电视台都要从西边搬到东边来，摩托罗拉要从原来的CBD搬到望京那边去。很多企业的迁址都带来这种新的区域性的换房，或者购房的需求。

    打折未必是真的便宜了

    主持人：你说说万科这种情况。

    钮文新：我们看到万科出来说拐点、率先降价的时候，很多开发商跟万科的看法是不一致的。所以说当市场所有人都不降价的时候，唯有你降价，这个时候就出现这种热卖的情况，这是有可能的。但是这里有一个解释不通的数字，它的销售面积增长了147%，但是它的销售额怎么就会涨到了227%？

    胡景晖：这说明最起码万科卖的房子，价格仍然在上涨。

    主持人：它是今年一季度和去年一季度环比。