中国房地产市场发展到2008年，最基本的特征是“钱少地多”，绝大多数的房地产公司日子并不好过。SOHO中国董事局主席潘石屹

一年四季轮回是客观规律，地产市场中也有四季轮回，冬天肯定会来临。眼下这个冬天，将有助于楼市和股市回归理性。建设部政策研究中心主任陈淮

    房地产企业的冬天已经来临了！这个冬天究竟有多冷？有多少房企将被淘汰？2008年的房价走势从高从低……在博鳌亚洲论坛2008年会上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹、华远集团总裁任志强等地产界精英人士再度热议时下备受关注的房地产命题。

    始自去年底有关地产业“拐点”的争论，加之当下众多地产开发商遭遇的资金紧张难题，使得整个房地产业似乎笼罩在一种山雨欲来风满楼的紧张气氛中。

    不少与会嘉宾认同地产业2008年正遭遇冬天大考。在经历了2007年地产界集体疯狂拿地囤地的非理性后，目前现金流与土地储备面临冲突与博弈，2008年寒冬里的房企面临着重新洗牌的考验。

    去年拿地成本超销售额

    “2007年国内房地产企业太疯狂了，所以我的判断是现在大家(房企)的钱花得差不多了。”SOHO中国董事局主席潘石屹总是语不惊人死不休。潘石屹认为，2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，根据国土资源部公布的数据，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年数据应该超过1万亿。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过3万亿，也就是说去年开发商在买地上花的钱远远超过了全年销售收入。“参加博鳌亚洲论坛2008年会的SOHO中国董事会主席潘石屹向记者再度表明他对房地产业当前普遍缺钱状况的解析。

 
    潘石屹认为，中国房地产市场发展到2008年，最基本的特征是“钱少地多”，绝大多数的房地产公司日子并不好过。对于恒大地产IPO搁置后，尝试以私募资金的方式集资4亿-5亿美元的做法，潘石屹说，“在国内外金融形势对地产业都不尽有利的情况下，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金，当然，在今年的形势下，为了取得这些资金可能付出的成本和代价要比前两年高很多。但只要房地产公司能够未雨绸缪，对于克服今年的资金困难很有好处。最怕的是开发商不承认自己资金上遭遇的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医，结果困难就会更大。”

    SOHO中国欲逢低吸纳土地

    当然，在华远地产的任志强看来，潘石屹如此真诚告白的后面还有自己的意图。“饱汉子不知道饿汉子饥，缺钱的企业都死了吧，剩下市场就是有钱的房企了，他(潘)号称有150个亿的现金，从境外拿不回来，拿回来又没地搁，因为买不到地，所以他说的话外音，就是现在困难的企业可以卖地。”任志强调侃，凡“睁开眼睛的就能知道是这个意图”。

    一个明显的事实是，在过去一年里，SOHO中国虽然成功赴港上市，但是因为缺乏土地储备，使得SOHO中国的资本市场表现远不及碧桂园、富力等房企那样吸引投资者的眼球。但“一向缺地”的潘石屹现在变得很有底气，因为谨慎扩张，SOHO中国目前手中握有150亿元现金，负债率仅为8.3%.如果有可能，潘石屹当然希望在对手们极其缺钱的今年把这些现金花出去，现在收购项目的成本比去年要低很多。

    百日内地产业或生剧变

    在房地产企业普遍嗷嗷待哺、但银行又全面收紧信贷的情况下，有多少房企将被淘汰出局？对于此前有媒体报道称每年有上万家房地产公司消失的说法，任志强的理解是，兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。其他行业在兼并过程中可能要的是技术、厂房、生产能力或者市场，只有房地产比较特殊，房地产兼并收购的时候，把所有人都轰走，我就要你的土地储备，基本是土地和现金的交换过程。任志强认为，由于房企大部分以项目为单位设立公司，一个项目完成，旧公司或许就关闭，换一个公司重新拿地，“从2004年开始，约少掉5.6万多家，2007年6.3万多家，2008年可能少掉1万家，所以我们还是很难看出这些公司究竟是死是活。”

    “我从来没有说过中小型开发商熬不过100天，这都是媒体的演绎。我的原话是：未来的100天，中国房地产行业会发生剧变。这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于它的财务状况是不是健康，负债率是不是很高，调整的方向是不是正确。”为验证自己的观点，几天前潘石屹还特意将在港上市房企以及内地A股房企的资产负债率拿出来对比。“

    潘石屹解释，“我不喜欢媒体常用的‘房地产会死掉多少家’或是‘面临一场劫难’等字眼，我们是搞经济的，不是在打仗或是搞阶级斗争。”当然，如果潘氏的观点被行业重视或采纳，即“房企的规模应该调整到适当水平，调整到与自己的能力和资金相匹配的水平”，那么像SOHO中国这样不以土地储备见长的公司仍然能够后来居上，赶超甚至领跑同行。

    专家定调房企面临寒冬

    建设部政策研究中心主任陈淮认为，一年四季轮回是客观规律，地产市场中也有四季轮回，冬天肯定会来临，没有冬天也就无所谓夏天和春天。眼下这个冬天，将有助于楼市和股市回归理性。“过去几年对于房地产非常利好的积极因素现在都发生逆转，这对短期内的地产市场至少在2008年会带来很大不确定性。”高盛集团董事总经理胡祖六也认同房地产业当下正面临冬天的看法。

    棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟说，中国从新中国成立以来经历了八次宏观调控，大家也学会在调控过程中怎么样生存下去。随着婴儿潮的来临，加上农村的城市化的进程，中国经济始终在高位运行。“未来的房价应该在一个稳定的基础上寻求良性的发展，因为房价下跌可能会酿成更多问题。目前有50%的金融资产与房地产有关，如果资产价值下降的话，会对就业或其他社会经济发展造成新的问题。”曾伟认为。

    对于行业即将发生的变局，万科始自去年底启动的降价风暴无疑验证了王石的前瞻性。一位参加博鳌论坛的河南地产业老板向记者解析，“王石的策略很聪明。去年上半年，万科跟着大家一起买地争当地王，但一到9月、10月，宁可违约也坚决不再当地王，之后他率先在北京、上海、珠三角等地大幅度降价，迫使同业跟进，否则市场份额将很快被抢食，万科已做成全国乃至世界最大的住宅房企，毫无疑问它有这个实力，通过这一方式，它可以加速收编行业内的中小房企，又可以与尾随其后的几个对手拉开距离。”

    “既然说冬天已经到来了，难道春天还会远吗？”胡祖六的话意味深长。不过，在经历了2007年地产界集体疯狂拿地囤地的非理性后，现在现金流与土地储备对于房企来说，孰轻孰重，将面临着前所未有的冲突与博弈，浸淫在2008年寒冬里的房企需要接受新一轮洗牌的考验。（黄梦真）