经历了2007年的疯涨,2008年广东房地产行业进入调整期,广州楼价成交量跌入2004年以来的最低谷,开发商和消费者的博弈进一步加剧。即将到来的五一假期会否成为楼市的一个节点?股市的振荡是否会继续波及楼市?2008年,楼市会走向何方?
昨日,广东省房地产行业协会和焦点房地产网联合举办“2008楼市方向”论坛。
与会专家就房地产2008年发展态势、房地产业面临的总体经济环境等宏观背景进行了激烈的争论。专家一致认为,房价仍有一定的下调空间,下降幅度在5%至10%。
据广东省房地产行业协会会长蔡穗声介绍,去年第四季度,广东一手住宅价格环比下降10.9%,今年第一季度基本上稳定。他表示,总体而言,市场的特点是,投资保持了上一年增长的态势,供应量增加,销售量有所下降,市场存在观望气氛,“第一季度还是处在调整期”。
据介绍,今年第一季度广东房地产市场开发资金增幅与去年同期相比有所增加,到位资金占开发资金的比例同比下降,说明到位资金略微紧张。开发企业购置土地面积也有大幅度的增长,增长幅度跟去年同期相比增大,购置单价是下降的,说明去年以来特别是二三季度高价拿地的状况在今年首季度有所缓和。
同时,开发投资跟去年同期相比也有加快的迹象。“商品房的施工面积和新开工面积同比增长30%,竣工面积增长比较快,住宅竣工面积增长比较快,市场供应很充足,而去年第一季度住宅竣工同比是下降的。”蔡穗声说。
此外,商品住宅和一手住宅的销售面积和金额同比下降了20%,没有表现出前两年销售系数大幅度增长、消化能力强的状态。
专家对今后楼市走势表现出了较为乐观的态度,纷纷表示目前楼市的波动属于正常情况。如果通货膨胀得到抑制,今年房价将随着宏观经济形势而趋于稳定。
会上,主持人要求嘉宾写下对今年楼市走向的判断,嘉宾们给出的答案都是降,并且幅度在5%?10%之间居多。
关注焦点 1 房价还要大降?降多少?
专家对今年广州房价走势分别作出了预期。
广州市政府参事室参事、全国政协委员张嘉极表示,“地产和股票不同。房价无论是上涨还是下跌都是存在的,但抛售的速度不会很快。2008年楼市不会急剧的下滑。广州的楼市一直是比较理性的,上涨是最迟的,速度也是缓慢的,下降的空间跟其他城市相比也是比较小的,我认为价格在七八千元之间波动。”
广州房地产行业协会名誉会长陈敦林的意见很鲜明:“2008年广州楼市突出了一个稳字,也就是说广州楼市不会出现暴涨暴跌大起大落,有些城市前年达到了3万元/平方米,去年下半年只有1.2万元/平方米,这就是大起大落、暴涨暴跌,广州不会出现这样的情况,有升也是稳中有升,有降也是稳中有降。”
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江以代理商的角度进行预测:5月份的时候成交量会回升,经过几个月的回升,房价就会上升,而且成交量上升,房价也有上升的空间,年底就会上升到8500元/平方米。
省政府参事王则楚则认为,1?12月份房价的均价从9000元/平方米下降到6500元/平方米。“我认为这段时间商品房的价格会逐步回落到跟限价房差不多的价格,维持比较高价的商品房只有高档的楼盘或者是比较好的楼盘。”
知名房地产专家韩世同说:“如果在半年前,大家打死都不会这样写的,因为预测楼市是很难准确的。现在很难说半年后会出现怎样的情况,总的来看,我认为今年的市场不乐观,这种转变对于一些企业就是生死关头,对于高位买房的人就要忍受巨额资产损失的痛苦和代价,这是没有办法的事情。”
2 宏观经济面好楼市就好?
蔡穗声表示,“我们还是看好中国今年的宏观经济形势,同样也看好广东今年的房地产市场的形势。从第一季度市场的动态发展情况来看,尽管今年的经济形势和房地产市场有很多不确定因素,但是我认为还是可以保持一定的乐观态度”。蔡穗声说,除非出现基本层面的逆转,例如GDP的低速增长或者负增长、城市化进程的中断或者倒退、城市居民收入增长停滞、房地产的供应超出了经济发展和居民消费的需求等,那么楼市的发展方向会出现逆转。但上述这些逆转目前还没有看到,而且随着居民各方面财富的增长,楼市发展方向仍会正面向上。
省政府发展研究中心副主任汪一洋认为,从宏观经济面来讲,广东经济仍然沿又好又快的方向发展。但对楼市影响最大的是通货膨胀。“政府通过抑制投资,达到抑制通货膨胀的目标。如果通货膨胀达到了10%或者是12%,房价会上升不是下降,因为钱越来越不值钱,而房屋是实物资产会越来越值钱。所以今年宏观调控的重点就是控制通货膨胀,一旦老百姓认为政府控制不住通货膨胀,发生了心理恐慌就会将存款拿出来购买房屋。”
王则楚提出,“经济好了,不等于说老百姓就有受益,因为收入主要还是在政府和企业手中。现在政府重视让老百姓得到实惠,惠及的是原来买不起房屋的人,财富倍增计划不是惠及有钱的人,方向应是低收入人群。所以调控是否既能够抑制房价又可以增加一般老百姓的收入,是非常重要的”。
3 股市暴跌楼市跟着遭殃?
十年来首次实行的“货币从紧”政策,再次向对资金有着严重依赖的房地产企业提出了更高的要求。国内房地产企业究竟要面对怎样的融资环境?
汪一洋认为,股票市场对房地产有很大的影响。“股市好,楼市就好,股市差楼市就差。这是连锁的反应,去年的此时,股市还在3500点左右,去年10月份股市上升到6000多点,楼市也是一片火爆,达到高点。楼市跟股市一样,股市翻番,楼市也翻番,现在股市下跌了,楼市也要经受考验,因此房地产和金融业是紧密联系在一起的。”
陈敦林不同意这个观点。“很多媒体、专家都说一个观点,楼市好股市就好,楼市不好股市就不好,我不这么看。相反我认为楼市和股市有关系,但是关联度不大。”
陈敦林的看法是,有钱人不需要通过炒股的钱买楼,而小股民想通过炒股是买不起楼的。“我接触的朋友中,没有一个人是炒股赚了很多钱而去买楼的。小股民顶多也就赚套沙发和赚个电冰箱,相反我听到媒体报道,一季度广东省普通居民的存款全国第一,超过了2万亿元。这部分钱放在银行是最稳当的,如果拿出来买楼的话也比较可靠,不大会进股市。” （吴哲 郑佳欣 张睿 钱倩）
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