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    “我想在上海买房，但不知道近期上海对外籍人士购房的政策方面有没有新的变化？……”近日，海外华人许智云打进本刊编辑部电话咨询有关境外人士在境内购房问题。

    年届不惑的许智云因为公司发展需要，准备在上海购置一套房产。许智云在上个世纪80年代中期便走出国门，一直在美国打拼，已加入美国国籍，成为华侨。近段时间，他准备把事业的发展重心放在上海，因此想先购置一套住宅以解决居住问题。

    心存相同疑问的不止是许先生一个人。据了解，随着境外人士来中国学习、工作、投资办厂等人数的增多，为了能够安定下来，或者有个稳定的办公环境，不少境外人士选择在境内购买住宅或者商业地产。而同时考虑到目前境内楼市仍然处于“限外政策”的控制之下，境外人士购房会受到诸多限制，那么在这种情形下，境外人士如何购房呢？

    “限外”力度并未放松

    记者了解到，从京沪穗三地目前楼市现状来看，限制外资的力度并未减弱。

    就记者在京沪穗三地了解到的情况显示，境外人士只能购买“唯一一套、自住的住宅”。与此同时，即使是购买第一套住房，大部分区县要求出具在境内居住满一年的证明。具体来讲，必须具备购房者提供的出入境记录显示在境内的日期累计达到一年。

    目前上海市房地局的一项比较统一的原则是，要求在上海市购房的境外人士必须居住满一年以上，并且出具承诺书表示这套住房为自住住房，各交易中心参照这一标准，自行决定交易准则。

    据了解，上述规定都是根据2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(简称《意见》，以下同)第三项的规定而制定的。总体来看，上海针对来自欧美等国家的外籍人士的限制比较严格一些，所有区县交易中心都规定，对于来自欧美等国家的外籍人士，只有满足条件的才可购买一套住宅用于自住。而对于港澳台人士来说，则在入境年限和购买套数方面的限制相对较松，如闵行区便规定，港澳台同胞购房不受时间限制，同时所购物业套数也可适当增加。

    这种情形并非上海独有。如在北京和广州两大，来自欧美等国家的外籍人士置业，需要严格执行“限外政策”，但港澳台同胞也可得到一些照顾。北京中原地产豪宅部经理张宏月表示，虽然在去年初北京曾根据《意见》制定了相应的实施细则，相对《意见》更为严格，但就台湾人在北京购房的情形，套数还是没有限定在政策设施细则规定的“一套”。而在广州，广州中院地产天河区域总监潘婉霞表示，如果是一次性付款，港澳台同胞在入境时间方面的要求也可适当放宽。

    境外人士购房五大注意

    据专家介绍，现对境内居民购房来说，境外人士在境内置业与之相比并没有很大的区别，基本程序大致相似。

    美联物业(上海)世贸分行高级营业经历周海龙曾帮助众多境外人士在上海置业，拥有丰富的经验，他认为境外人士在上海购房，其过程大致上与境内居民买房相似。但两者之间肯定会存在不同，其不同点主要体现在购买的对象、所需证件、哪些环节要公证、交易税费以及部分必须规避的法律风险方面。至于购房流程，记者将在后文中做详细阐述，而在此主要结合具体案例分析这五个方面的问题

    住宅、商业地产各不同

    按照“限外政策”的规定，境外人士在境内购房，只能是“一套自住用房”。而对于商业地产来说，个人则没有资格购买。

    案例：美国Smith先生在的上海经营一家服装公司，近日他看中黄浦区内一套二手写字楼，想买下来自用。Smith先生在中国经营服装公司已经3年多时间了，他能像购买住宅一样购买这套二手写字楼吗？

    解析：根据记者手头掌握的一份关于上海市各区房地产市场限制外资准入细则资料中显示，上海各区交易中心均明确规定境外个人均不允许购买商铺和写字楼。但这并非意味着商业地产对境外人士大门紧闭，而有变通办法。

    如北京规定，境外机构、境外个人购买非自用商品房进行出租、出售等经营或将原自用、自住商品房进行经营活动的，应当申请设立外商投资企业，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。这在上海也是一样，即个人先申请成立公司，然后通过公司形式购买经营用房。

    周海龙告诉记者，此前也曾有境外人士想要购买办公用房自用，因为个人无法购买，只能是先帮其在上海注册一家公司，然后通过公司来购买。不过周海龙提醒说，对于新注册的公司来说，不宜向银行申请贷款，因为成立年限较短而导致资信等级不高，很难获批。