根据广州国土资源局统计的数据，2007年11月起，广州一手住房市场观望气氛趋浓，成交量大幅下降，2008年1月的成交量只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，在此市场低迷气氛下，就连价格相对实惠的限价房的销售也受到了一定程度影响。

    虽然离“五一”只有1个半月时间，但广州楼市仍未见回温迹象，促销、打折等降价信息还牢牢占据着人们的视线。

　　根据广州某本地媒体统计的数据，3月份，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，只有10个楼盘的价格在上涨，62个有较大跌幅，最大幅度的超过50％。

　　业内人士认为，开发商是在以各种调整价格的手段试探消费者的心理承受能力，但有专家表示，像这样大幅度的打折促销，只会让市场进一步恶化，成交量持续低迷的状况甚至会延续到今年10月份前。

　　半价销售VS首付11万

　　1月26日，锦绣香江“山水华府”二期启动了连续三天的“特大优惠认购活动”，部分单位“半价销售”，据该盘销售人员统计，活动第一天，即成交350多套单位。据了解，此前该项目对外透露的发售价格为2万元/平方米以上，而活动当天半价后的价格则为9000多元/平方米~1.5万元/平方米，比2007年10月一期产品的2.3万~3.2万元/平方米下调了超过50％。一套90平方米的单位半价后再打折的总价为88万元，大大低于买家的心理预期，因此销售火爆，当天上午就已经售出100多套单位。据介绍，此次该盘共推出89、180、260和330平方米四种户型，面积越小单价就越低，最受欢迎的是89平方米的小三房单位。

　　2月底，富力桃园打出了“11万即可入住东风西环市西地铁沿线物业，售9900元/平方米起”的促销广告，同期还推出了首期免息月供计划。据了解，该盘在售的是第五期诺丁郡Ⅱ期庄园，户型包括73~181平方米的两房至五房单位。

　　根据首期免息月供计划，一套价值百万元的单位，原本应付首付为25万元~30万元，在促销期间，消费者只需交付11万元首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，只要承诺在9个月或1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分，实现轻松首付。这种促销手段的效果也不错，该盘的成交量因此上升了50％。

　　上述案例并不是个别现象，据广州某媒体的统计，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50％，17个楼盘跌幅在20％~40％之间，44个楼盘跌幅在20％以内。而跌幅最大的前十个楼盘，均超过29％。另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有10个楼盘的房价在继续上涨。

　　“近期市场的氛围不是很好，从发展商对外公布的价格看，普遍是降了”，广东中原地产研究部汤静嫦表示。

　　广州国土房管局公布的数据显示，今年1月份广州十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比最高峰——2007年10月的11574元/平方米下跌了1808元，跌幅为15.6％。

　　两大主力板块集中下调

　　珠江新城是广州豪宅最集中的区域，而华南板块则是享誉全国的郊区大盘集散地，二者分别影响着广州高档及中高档住宅的价格走向。

　　据悉，目前珠江新城的楼价大致在1.6万~3万元/平方米的区间，较为集中的幅度为2万~2.5万元/平方米，“高峰期的均价是2.5万~3万元/平方米”，据汤静嫦介绍，目前珠江新城在售的产品大部分都是2007年11~12月份期间推出的，价格比9~10月份时降了10％左右，现在依然是维持原来价位。

　　例如保利108公馆，开盘前对外宣称3万元/平方米，但1月份开盘时调低了2000元，仅为2.8万元/平方米，目前也还是维持在这个水平。中海花城湾去年12月份对外表示价格为1.9万元，比周边产品便宜，此后一直没有再调升过价格。

　　而从去年10月到今年2月份，广州丽江花园、中海花城湾、中海璟晖华庭等分别都有14％~24％、4％~21％、13％~17％的跌幅。

　　这种持续低迷的气氛影响了近期的新产品的定价。据介绍，珠江新城内几个楼盘的新品价格除了汇峰国际公寓价格约为2.5万元/平方米外，其余如保利心语花园、珠江太阳城广场等都只在1.5~1.8万元/平方米之间。

　　保利心语花园的新一批单位3月15日正式发售，据了解，其实际销售均价约1.75万元/平方米，比同区的几个社区楼盘便宜两成左右，因此能快速销售掉九成货量。

　　除了调整价格外，开发商也在寻找产品方面的突破，据了解，从2007年至今，珠江新城在售楼盘大部分主打大户型，但销售并不理想。

　　3月份，该区新进入市场的产品已经变成小户型主导了，如保利心语花园二期D栋，户型为78~135平方米的两房到四房单位，中小户型占了一半；珠江太阳城广场二期裕富公寓380套单位中，中小户型也过了半数；汇峰国际公寓的400多套新货，全部是面积41~80多平方米的小户型。

　　近几个月来，华南板块有几个楼盘在市场走向不明朗的情况依然逆市飘红，降价策略取得了良好效果。

　　锦绣银湾在最近的一次促销活动中推出了几十套“一口价”1万元/平方米的特价单位，全部是一线江景，并且南北对流，比此前1.8万元/平方米低了40％多，因此引来了比平时多三倍的人流，一天就卖掉了30套。

　　自去年12月以8500元/平方米的均价开盘后，广州雅居乐花园的“SUNDAY”系列一度跃居华南板块最畅销产品。3月中旬，SUNDAY二期发售，销售均价仅为8700元/平方米，在10种户型中，100平方米以下的小户型就有6款。部分单位的均价在7600元/平方米左右，总价65万~90万元，首付仅为十几万，受众为首次置业的年轻人。据了解，SUNDAY二期从诚意登记到公开发售首日，销售近80套，业绩超亿元。

　　“在SUNDAY以前，雅居的产品偏贵，市场接受度不高，因此销售不是太理想”，华南板块一位开发商认为，SUNDAY系列的成功主要归功于低价策略。

　　楼市牛熊分界线？

　　对于这一轮“降价潮”的出现，汤静嫦认为是因为目前整个市场还处于宏观调控后的探索期，成交萎缩，开发商不得不用各种手段试探消费者的心理承受能力，以判断后市的走势。

　　虽然不少消费者在这段期间捡到了一些便宜，部分楼盘的成交量也因此有所回升，但这未必就是值得欣喜的现象，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文就在博客里对此表示担忧。

　　在他看来，过去几个月的广州楼市很有特点：1．主角是限价房而非商品房，保利西子湾和万科新里程限价房在这个敏感的时间发售，成绩均没有预期好；2．促销活动愈演愈烈，以“降价”为卖点的楼盘越来越普遍；3．销售火爆的楼盘很少，即使有，都是降价超过市民预期的；4．市场呈现同步特征，投资客退场，一次置业者等待，政府政策也尚未明朗。

　　他认为，2008年广州楼市处于牛熊分界线，预计整年都是调整期，就算乐观的估计，楼价也要到年底才可能站稳。在这样一个特殊时期，发展商片面降价促销，对销售回暖的作用不大，并且还可能带来更严重的后果，因为，从广州楼市的发展历程看，每次降价促销，都会使销售量进一步萎缩，1998年，很多楼盘卖7000~8000元/平方米，到2003年降到3000~4000元/平方米，最后还是卖不出去。

　　目前，买涨不买跌的心理依然还在支配着消费者的购买行为，怎么降价都很难达到一个公认的“合理”水平。据了解，有调查机构3月份发布了一份调查报告，显示有80％多的受访广州市民认为可接受的楼价在3000~6000元/平方米之间，大大低于去年广州均价8599元/平方米。

　　根据广州国土资源局统计的数据，2007年11月起，广州一手住房市场观望气氛趋浓，成交量大幅下降，2008年1月的成交量只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半，在此市场低迷气氛下，就连价格相对实惠的限价房的销售也受到了一定程度影响。

　　从这个角度看，赵卓文建议开发商不要急于盲目降价打折，而且应该采取主动的“减产自救”措施，如果今年广州市场的商品房供应量能控制在50万平方米/月的水平，那么楼价就止跌有望了。据其介绍，目前已有不少开发商有意在放缓项目的工程进度，以控制供货量。

　　虽然开发商和消费者还在进行价格的拉锯战，但业内对楼价的心理预期已开始降低。近日，广州市房地产行业协会发布了《2007年广州商品住宅市场运行概况暨2008年广州楼市形势分析》，认为，2008年上半年是楼市的调整期，价格将呈下降趋势。合富辉煌预计，今年广州楼价会以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。

　　“现在就看‘五一’了”，一开发商无奈地表示，希望即将到来的“五一”假期能令市况有所逆转，在那以前，大家都不轻举妄动。珠江太阳城广场虽然已经对外公布了新货的价格区间，但开发商也不敢打包票，“最后价格还是要根据这段时间市场的表现来确定”，表现颇为谨慎。(曾冬梅)