市场概况：

　　天津市场较一线城市落后一个节拍，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者发展相对平稳，整体开发能力和物业管理能力是开发商竞争的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，拿地能力是该区域内开发商竞争力最重要的体现。

　　未来展望：

　　考虑到近两年土地供应偏大、自住型需求难以支撑市场全面上涨，我们认为天津市场的发展将跟随一线城市波动，但振幅相对较小。天津市场真正的大机会来自于滨海新区相关政策的逐步落实，从而带动经济发展和外来人口的增加。目前预计年成交量将稳定在1000万方左右，房价也将温和上涨。

　　相关上市公司：上市公司方面，我们最为看好天津万科的发展，其次为招商地产。

　　万科在天津深耕15年，已经形成了全面的产品线和全方位的布局。而招商地产以直接切入高端市场的策略进入天津市场，目前运作的两个项目市场前景良好，有利于建立品牌号召力。

　　投资建议与风险提示：

　　随着环城四区市场的成熟，提前在该区域内布局的项目往往具有成本低、增值快、体量大等特点，前景看好，例如万科的东丽湖万科城。

　　另外，在未来开发重心——滨海新区具有拿地优势的企业也具有一定的成长机会，例如万通地产。我们将于近期另行发布万通地产的调研报告予以介绍。

　　风险提示：虽然相对平稳，但天津市场与一线城市的联动越来越明显，在紧缩期同样难以避免调整。开发商今年的销售压力较大，投资者需要充分跟踪项目销售情况。

　　我们于近期调研了天津房地产市场及相关上市公司。我们认为，天津房地产市场较上海等一线城市落后一个节拍，正处于加速发展阶段，未来将形成环城四区和滨海新区两个核心市场。前者是中心城区饱和后市场外扩的必然趋势，因此也是大多数自住型购房者的置业之地，其发展比较稳定，整体开发能力和物业管理能力是该区域内决定房开商竞争胜负的关键；后者的发展则更多受到开发区政策及其落实情况的影响，从调研的情况来看，我们估计该区域内投资性购房比例较大，目前入住的客户很少，当前的房价更多是在反映预期。因此，购房者最挑剔的是楼盘在开发区的地理位置，兼之开发区面积有限，未来可供出让的优质地块不多，由此推论，拿地能力将是该区域内竞争力最重要的体现。

　　考虑到近两年土地供应偏大、自住型需求难以支撑市场全面上涨，我们认为天津市场的发展将跟随一线城市波动，但振幅相对较小。天津市场真正的大机会来自于滨海新区相关政策的逐步落实，从而带动经济发展和外来人口的增加。预计年成交量将稳定在1000万方左右，房价也将温和上涨。

　　上市公司方面，我们最为看好天津万科的发展，其次为招商地产。万科在天津深耕15年，已经形成了全面的产品线和全方位的布局。而招商地产以直接切入高端市场的策略进入天津市场，目前运作的两个项目市场前景良好，有利于建立品牌号召力。

　　市场回顾

　　2007年，天津市场保持了04年以来的惯性发展态势，一方面，住宅市场成交量放大，众多外地开发商进津拿地、投资，给市场发展提供了较多的资金支持；另一方面，土地供应渠道逐渐走向正轨化和市场化，并首次将远郊区县的土地供应纳入全市统一管理。

　　天津所辖区县较多，为便于分析，我们可以将其分为四个板块：中心六区、环城四区、滨海新区和远郊区县。经过实地调研和整理相关数据，我们认为天津房地产市场主要的特点有：

　　第一，从住宅和土地两个市场的情况来看，天津房地产市场发展进程较一线城市落后一个节拍，主要表现在住宅市场的成交量还集中在中心区域（中心六区、环城四区），而07年的土地出让也以环城四区所占比例最大。而上海的环线以内、深圳的关内等中心区域，可供应土地已经很少，房价也因此而高企。

　　第二，随着经济发展，天津房地产市场必然也将呈现重心外移的趋势，这一点已经在07年的土地成交情况上有所显现。07年全年，中心六区成交土地面积仅占全市成交总面积的2%。同时，环城四区在地价涨幅和成交面积两项数据上均列全市第一。这意味着随着中心六区供应量的萎缩，环城四区将成为未来天津房地产开发商竞争的主战场，较早布局该区域的公司将享有管理、市场上的先发优势和成本优势。

　　第三，滨海新区将随着各项开发政策的落实而成为环渤海经济增长的动力源。滨海新区06、07年的土地拍卖的平均楼面地价仅为1179和1335元/平方，06年以前的地价显然更低。而目前在开发区中心区域的项目均价破万，虽然就目前开发区的配套建设和人气来看，房价可能透支预期的程度较高，但即使以目前的价位计算，开发商的利润也十分可观。

　　住宅市场：

　　07年天津市商品住宅的新增供应量为1138万方，成交1157万方，均价6082元/平米，同比上涨25.2%。前几年，天津商品住宅的成交量主要在中心六区（05、06年中心六区商品住宅的成交量占比分别为43%、38%左右），未来将主要集中在环城四区，但总体来说，中心区和新四区的成交占比将逐渐缩小。

　　土地市场：

　　07年，天津住宅用地共拍卖105宗，总占地面积1340万平米，规划建筑面积1925万平米，总成交金额242亿，合楼面地价1257元/平米。06年，住宅用地共成交800万平米左右，包括远郊区域的话共约1000万方（占地面积口径）。与1000万方左右的成交面积（按建筑面积口径）相比，天津近两年的土地供应量偏大，后期的销售压力不小。

　　在四个板块中，环城四区在地价涨幅和成交面积占比上分别以137%和53%列全市第一。作为升值最快、供地面积最大的区域，环城四区未来将是天津市自住型需求释放最为集中的区域，也是开发商必争之地。

　　市场近况

　　天津市去年的成交放量出现在7-10月份，但由于受房管局调整系统的影响，去年7月份无成交数据，该月数据被计入了8、9月份。

　　天津自去年年底以来的走势充分体现了我们所归纳的特点：跟随一线城市波动，但振幅较小。信贷收紧以后，天津市场也出现了成交萎缩，但其波动幅度要小于一线城市。08年3月份天津的日均成交量约为1.77万方，相当于去年3月份日均成交量的94%，同时，其成交均价也基本维持在7000元/方。