分组议程3：中国房地产市场如何兼顾赢利和可持续发展
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| 2008-5-30 14:55:21 |
2008年5月28日——30日，亚洲协会第18届企业年会在天津举办，本次年会主题为“全球商业的新时代：中国和世界的可持续发展”，以下为29日年会分组议程中关于中国房地产市场的研讨实录：
溥乐伯：大家下午好！差不多是三点一刻了，我们正式开始5号厅的讨论。我叫溥乐伯是美洲贸易全国委员会中国事务副会长，我们今天主要要谈的是中国房地产市场如何兼顾赢利和可持续发展。
首先我想给大家介绍在美国房地产市场的三大黄金准则，首先就是人就是地点，现在我们也要越来越的关注到应用性这些方方面面，但是最为重要的就是地点。目前我想对于房地产市场来说也面临着更多的机遇和挑战，特别是讲到可持续发展，可持续发展对于房地产市场也有新的考验。包括在环保上以及在节能、减排、使用的永续性，不管是商业住宅还是民用住宅，如何使得住宅能够更好的提高生活水平。
中国的房地产市场应该说是蓬勃向上的市场，政府对房地产市场也非常的关注。因此我相信，在今后的几年间，房地产市场将会发展的非常的迅速。目前我们正在进行局部的调整，肯定还会有新的政策会出台。而今天我非常高兴请到几位嘉宾，我非常简要的介绍一下这几位嘉宾，然后我首先会问几个问题让他们热热身。
最后我会留相当多的时间供大家来问问题。
左边是冯仑先生，他是北京万通地产有限公司的董事会主席，万通是非常知名的房地产企业。同时他也是房地产商会的成员，也在很多其他的协会上工作。下一位是达卢奇他在建筑师事务所工作，他在律师建筑上有很多年的经验。另外是柯志谦，他是仲量联行亚太区的主管。还有外滩三号的执行董事希艾伦先生。外滩三号在上海是比较知名的一个地产项目。而且在最近的几个月当中，外滩三号在很多地区的房地产界都开始名声鹊起。
我自己代表了美中贸易全国委员会，而我们的委员会是设在华盛顿特区，一共有35年的历史，而我应该说主要是在上海开展工作，主要推进美中贸易，特别是在投资方面促进双向投资，而且在规管方面会推动美中双方加强沟通。
首先请冯仑先生谈一下万通的发展之路。
万通在房地产发展当中取得非常不俗的业绩，请您介绍一下中国行业的情况以及今后是怎样的走势好吗？
冯仑：万通在中国是众多房地产公司一个不算大也不算小的公司，我们在过去17年经过很多的变化，我们在去年底在135家上市房地产公司当中，排在第17位，按投资的区域集中我们在环渤海当中排第一位，在所在的区域我们是本土区域投资房地产最多的一家公司。
过去的一些经验和目前的一些市场状况，我们有这样几点的看法供大家一起讨论，一个实际上在中国讨论房地产问题是很大的帽子，最后穿一个很小的鞋，就像刚才溥乐伯讲的，实际上大家都在讲住宅，实际上所有人都在跟我们讨论住宅的问题，非要说讨论的是房地产问题。
往往会形成这样的情况，我接下来谈的实际上都是住宅问题，因为大家在中国讨论房地产一直讨论的都是住宅问题，而不是其他房地产的问题，比如商用、酒店、工业地产，大家都不关心，其实关心的就是住宅，所以在中国讨论的概念经常是非常的混乱，我想今天大家最主要讨论的是住宅，这是一个现象，就住宅问题来看，目前有这么一个情况在中国，中国目前的住宅发展的规模，一年有一万亿人民币的市场，有六万家公司80%在做住宅，全世界到现在为止最大的住宅公司就产生在中国，就是万科公司。万科去年的产量，当年交付给客户的房子数量是48000套，已经超过美国的City home等等，早就超过这些公司，按照去年年底公布的市值，万科的市值已经超过世界前三大公司市值总和的五倍。大家知道在不到二十年的发展中，中国住宅领域规模是全球最大的规模。
第二，目前以房地产市场的发展来看，是以主导为市场的房地产市场，中国平均GDP是2100美金左右，我们预估达到6000美金之前，中国房地产最主要的产品和需求主要还是住宅，所以在未来15-20年中国房地产市场的强劲发展仍然以住宅产品为主要的产品。这点和西方非常不同，一谈到房地产中国就会谈到住宅，这是我们目前所要解决的问题，就是住宅的需求非常的强劲。
在未来十年二十年，仍然是这样的市场，也就是说万科今年的销售额就会超过100亿美金，去年它是530亿人民币，今年会超过100亿美金，也就是超过700亿人民币，仍然是全球最大的一家公司，这是基本的概念。
中国既然是这么大的市场，又有全世界最大的公司，今后的增长还很快，为什么大家仍然有这么多的问题呢？事实上在中国的市场上曝露出来的问题不是一个简单的低收入人群买不起房的问题，而是中国经济快速的增长，使中国特别的国情导致买房的人太年轻，而且又都是城市中最有文化的人，他们的抱怨声是最大的，以至于把这个问题变成最大的问题。
我们了解到在中国买房是25岁-35岁的人，新增加的要结婚的人群，这些人群他们的需求是刚性的，他们一定要买房，而这些人群又受过很好的教育，大部分都在互联网上天天可以发出声音，又有很大的话语权。和西方不同，他们可能没有钱，他们的需要和他们的收入来比，他们远远不能够自己买房，于是由于三十年前的独生子女政策，造成了6个人可以凑这个房钱做首付，两个人供房贷，这样使买房的年龄提前。再加上中国特别的国情，财务关系是以家族来计算的，而不是以个人来计算，这样财务关系就变得非常复杂，六个人为结婚的两个人来解决房子，在中国的一项调查非常有趣。
大概61%的年轻女性在不买房的时候是不愿意结婚的，这样就造成中国所有的住宅问题是因为消费观念和西方非常不同，他们买房太早，而且要由六个人凑到的钱照顾到两代人都可以住，还不可以买太小，这样造成抱怨的程度很大。
相反我们来看，在中国真正低收入人群他们在城市化的拆迁当中住宅问题已经解决了，我们每年拆很多房，其实已经解决了，这批人不上网，他们不会在互联网上发出任何的呼声，也不会有媒体的话语权，另外城市的公务员他们的房子也都解决了。实际上每年抱怨的最多的是刚才说的这类人。万科是专门做大众住宅，万科每年48000套住宅中，80%是这批人在买房。
我们公司74%的人买第二套房，我们的客户和万科的客户是不一样的，我们的客户在抱怨的是我听不到的，就不像万科的客户抱怨这么多，因为他们大多是第一次买房子，万科客户年龄是31岁，买我们房的这些人平均年龄是41岁。他们预期是很大的，他们的抱怨也就最大。
这个问题在中国有非常大的特殊性，不完全是低收入买得起买不起的问题，而是中国消费观念和本土的习惯造成这个问题被大家解读的时候把它看成是一个非常大的市场抱怨。这是一点。
再有一点，从去年开始，中央政府实施了一个新的住宅的政策，70%的房屋供应纳入保障性的计划，照顾到低收入，还有这批年轻人，让他们介入到保障性的系统，在保障性的系统当中，最底下是廉租房，政府收你一点点租金，由政府提供房屋，最上面是限价房，限制你的房价和户型，这部分给刚结婚的人准备，30%丢给市场，由所有的建筑商、开发商，我们自己来决定大小和价格，这样的方式就把过去由一个市场来解决所有人的问题变成了一分为二，70%由政府来管，30%交给市场来管，这个游戏规则改变以后，我们进入到今年整个市场就进入到无人喝采的时期，相当于演一个戏剧，上半场是这样演的，中场休息之后，下半场换个演法，70%由政府市场解决，30%由市场解决，这个新的戏剧剧本出来，演员没有排练好，观众还没有心理调整过来，在这样的过程中，新的戏剧没有人鼓掌，这段时间要多长？我认为要到明年上半年重新开始，大家适应新的剧本，进入到新的剧场，采取新的姿态参与到住宅的新发展。
目前，我们发展面临的最主要的问题，我认为主要是三个问题，一个问题就是我们作为政府和业者，我们对于新的游戏规则都需要一个适应的时间，政府最近陆续出台针对保障性的系统，出台非常多的具体政策和方法，比如在北京申请一个限价房要有十个程序，怎么摇号、怎么等待、怎么轮候，这些东西政府要更多的出台一些政策。
我们作为业者，我们也要看，我们究竟做30%的市场，还是我们要参与一部分政府对保障性住房的生产。新的规则我们要不断的去适应。
第二个问题，目前的宏观经济政策对于大家的消费预期发生了很大的改变。宏观经济政策有正面的也有负面的。正面的像人民币的升值、进一步的开放流动性的市场，包括劳动力的成本再增加，这个成为增加对于工业、企业来说是个坏事情，但是对于服务业来说劳动力成本增高意味着城市就业的白领收入增加了，所以购买力是增加了。
另外，整个建筑、城市的规划也在不断的改善，这些方面是有利于大家积极预期去买房，因为未来大家对投资的需求还是在住房以外其他的产品比较少的情况下，大家会更多的选择投资住宅。但是也有不利的预期，比如说政府出台了一些政策，在税收、在限制外资进入，在对于财产税、遗产税等计划要出台的一些政策，又很限制大家购买行为和投资行为。一系列的变化导致整个宏观经济在住宅方面的购买人群带来非常多的不确定性，他们的预期也比较不稳定，这段市场表现交易的数量在萎缩，这是第二个问题。
第三个问题，就是从业者来看，我想他们也都会讲到，事实上我们面临两个方面的创新，一个方面就是商业模式要不断的创新，使住宅进入产业化生产，更加提高效率，因为中国按照万科目前的想法来看，他们大概在五年之内每年可以做到一万套的新房，如果不能把住宅产业化，用工业化的方式生产，它的质量、规模、速度、成本都会面临很大的挑战。
所以在技术上我们需要很多的创新。另一方面，当然我们要在节能、环保和自己的服务体系上做很多的改进。包括我们的商业模式上也要做很多的改进，这样来提高公司的竞争性。
现在在中国有六万家房地产公司，真正在A股资产上市135家，在香港上市在大陆做业务的有将近50家，另外还有其他的综合类的上市公司房地产业务的有40多家，加起来不到250家是属于相对规范和有一定规模的房地产公司，其余的公司大部分规模比较小，平均的资本规模不到1000万人民币，在这样的情况下，我们未来从业者来看是有很大的挑战，也要做出积极的改进，这是我们面临的三个主要的问题。谢谢大家。（掌声）
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